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商品房价格是由哪几部分构成的/吴 宇

时间:2024-07-23 12:36:04 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8476
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商品房价格是由哪几部分构成的

吴 宇


商品住宅的价格,由下列项目构成:

一、土地使用权取得费。
商品住宅开发经营单位依法通过国有土地出让、转让获得国有土地使用权的,其土地使用权取得费为支付的出让、转让费用、拆迁安置补偿的净支出及按规定应交付的有关税费之和;商品住宅开发经营单位依法通过行政划拨取得国有土地使用权的,其土地使用权取得费为取得该划拨土地所支付的征地费、拆迁安置补偿费及城市市政基础设施配套费等费用之和。

二、住宅开发成本。
1、前期工程费。包括水文及工程地质勘察、测绘、规划设计、项目可行性研究、建筑设计、施工通水、通电、通路及平整场地等费用支出。
2、建筑、安装工程费、设备费。包括房屋主体部分的土建(含桩基)工程费、水电安装工程费(含结构和装修)、设备购置费等。
3、附属工程费。包括住宅小区基础设施建设费和列入住宅小区详细规划的非营业性公共配套设施建设费。
住宅小区基础设施建设费,指小区用地规划红线以内的道路、供水、供电(含一户一表)、供气、供热、有线电视、邮政信报箱、电信、路灯、防盗(含每户或单元保安门)、绿化、环卫、排污、排水、消防设施等基础设施建设所发生的设施(设备)及建设费用中,按规定应由商品住宅开发项目负担的费用。
非营业性公共配套设施建设费,包括根据城市建设总体规划要求列入小区施工图预算项目的公共停车
库(棚)、锅炉房、水泵房、派出所、居委会、公厕、垃圾转运站、围墙等建设费用中,按规定应由商品住宅开发项目负担的费用。
4、开发间接费。指开发经营单位直接组织、管理开发项目发生的各项费用。
5、其他符合国家规定并与项目开发直接有关的费用。

三、住宅开发期间费用
指开发经营单位在开发经营过程中发生的管理费用、财务费用、销售费用等支出。住宅开发期间费用应按受益项目进行合理分摊。
1、管理费用,指开发经营单位行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用。
2、财务费用,指开发经营单位在开发经营过程中为筹措建设资金而发生的各项费用,包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费,以及企业筹资发生的其它财务费用。
3、销售费用,指开发经营单位为销售而发生的各项费用。
四、利润
以上地使用权取得费和住宅开发成本之和为基数计取,属政府定价或政府指导价的商品住宅,其利润率由政府价格主管部门确定;属市场调节价的商品住宅,其利润率由开发经营单位自行确定。

五、税金
指依据国家税收法律、法规规定应当缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等。税金按国家规定的税目和税率执行。
固定资产投资方向调节税不列入组价因素,在商品住宅销售价格外按税务部门的规定办理。
六、商品住宅差价(包括楼层差价、朝向差价)
楼层差价、朝向差价分别按增减代数和为零的原则,由开发经营单位自行制定,其中属政府定价的政府指导价的,报价格主管部门确认。
下列费用不得计入商品住宅成本:
(一)开发经营单位自用的办公用房、营业用房等应分摊的各种费用;
(二)企业的赞助、捐赠支出以及其它各种与开发经营无关的费用;
(三)各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款;
(四)国家规定不得列入成本费用的其他支出。

作 者:上海市新闵律师事务所 吴 宇 律师
地 址:上海市莘庄地铁站北广场雅致路215号置业大厦7楼
网 址:http://www.fch365.com
电 话:159 2121 9899

济南市民办科技机构管理办法

山东省济南市人民政府


济南市民办科技机构管理办法

《济南市民办科技机构管理办法》,已经市人民政府批准,现予发布施行。


济南市市长 谢玉堂

一九九三年十月十七日



  第一条 为加强民办科技机构的管理,促进民办科技机构的健康发展,根据国家和省有关规定,结合我市实际情况,制定本办法。
  第二条 本办法所称民办科技机构是指以从事科学研究、技术开发、技术转让、技术咨询、技术服务和新产品的研制、生产、销售为主要业务,实行自筹资金、自由组合、自主经营、自负盈亏的集体、私营、个体(个人合伙)、股份制等所有制形式的科技经营实体。
  第三条 市科学技术委员会(以下简称市科委)和各县(市)、区科学技术委员会(以下简称县<市>、区科委)是民办科技机构的主管部门,对民办科技机构实行归口管理其主要职责是:
  (一)制定有关民办科技机构的政策,对民办科技机构进行指导、服务、管理和监督。
  (二)负责民办科技机构的科技计划立项、成果鉴定、奖励申报、技术合同登记和仲裁以及科技统计;
  (三)负责民办科技机构专业技术人员职称的评审工作;
  (四)办理民办科技机构人员出国、技术出口等申报审核工作。
  (五)负责民办科技机构及其人员的表彰和奖励;
  (六)其他有关的科技管理工作。
  工商,税务,劳动、人事等有关部门应当按照各自的职责分工,对民办科技机构进行指导、服务和监督管理。
  第四条 民办科技机构在科研、生产、经营活动中,应当遵守有关法律、法规和规章,不得侵害国家、集体和他人的合法权益。
  民办科技机构的合法权益受国家法律保护。未经批准,任何单位和个人不得改变民办科技机构的所有制性质,不得擅自干涉其正常的科研、生产和经营活动。
  第五条 申请建立民办科技机构应具备下列条件:
  (一)有明确的经营方向和范围;
  (二)有与经营范围和规模相适应的注册资金和技术设施;
  (三)专业技术人员所占比例不少于机构总人数的50%;
  (四)创办人和机构中的固定工作人员必须是非在职人员;
  (五)有明确的章程和固定的经营场所。
  名称需冠以“济南”或“济南市”字样的,还应具备下列条件之一:
  (一)有一项以上专利或科研成果;
  (二)有技术密集型产品或专有技术;
  (三)有一名高级或二至三名中级以上科技人员。
  第六条 符合第五条规定条件申请建立民办科技机构的,须持市科委或县(市)、区科委的批准文件,到所在地工商行政管理部门注册登记,领取营业执照,并到所在地技术市场管理部门领取技术贸易许可证。
  民办科技机构需变更登记的,应报原批准机关备案,并到原注册登记部门和有关单位办理变更手续。
  第七条 申请建立医药、卫生、工程设计、易燃易爆、军工和国家另有规定的专业领域的民办科技机构,须经行业主管部门审核后,持许可证明报科委审批。
  第八条 市、县(市)区科委审批民办科技机构按以下分工进行:
  (一)申请建立冠以“济南”或“济南市”字样的,由市科委审批,并报省科委备案。
  (二)申请建立冠以“济南市高新技术产业开发区”字样的,由高新技术产业开发区管委会审批,报市科委备案。
  (三)申请建立冠以“县(市)、区(含所属开发区)”字样的,由县(市)、区科委审批,报市科委备案。
  第九条 民办科技机构的经营范围主要包括:
  (一)新技术、新工艺、新材料、新产品、新设备的研究、开发及科技成果的推广应用;
  (二)对引进新技木和设备的消化、吸收、移植和创新;
  (三)对自行研制的新产品进行生产、销售和服务;
  (四)开展技术转让、技术咨询、技术服务、技术培训、技术承包、技术中介等经营活动;
  (五)可适当兼营与其专业技术有关的生产经营业务。
  第十条 民办科技机构在经营范围内从事技术引进、出口和对外技术文流合作开发以及中外合资、合作等业务,须经市科委审核后,报经市外经贸委批准。
  第十一条 民办科技机构可享受以下优惠政策:
  (一)技术转让、技术咨询、技术服务、技术培训等收入,免缴所得税;新创办的民办科技机构兼营与其技术业务有关的收入,前三年免缴、后二年减缴所得税;
  (二)研制开发的新产品,已列入国家或省计划的和经省科委鉴定确认并经省税务局审查同意的,按照有关规定减免产品税或增值税;
  (三)中间试验产品,经省科委确认的,报经省税务局批准,可免缴所得税一至三年。 民办科技机构对减免的税款必须单独列账,专款用于技术进步和生产发展。
  第十二条 符合条件的民办科技机构,经市科委审批,可列为市属独立科研机构系列管理,并可享受全民所有制科研机构的优惠政策。
  第十三条 调入民办科技机构的人员,是国家干部的,保留国家干部身份,并由人事部门负责办理调动手续;是工人的,由劳动部门办理调动手续,其中是全民所有制工人的,保留全民所有制身份,工龄连续计算。
  属国家统一分配的大中专毕业生、研究生,自愿到民办科技机构工作的,由用人单位通过人事代管部门报请毕业分配部门办理手续。
  以上人员的人事档案由人才交流服务中心负责管理。
  第十四条 本办法由济南市科学技术委员会负责解释。
  第十五条 本规定自发布之日起施行。

财政部关于印发《自主创新产品政府采购预算管理办法》的通知

财政部


财政部关于印发《自主创新产品政府采购预算管理办法》的通知

财库[2007]29号


  党中央有关部门,国务院各部委、各直属机构,全国人大常委会办公厅,全国政协办公厅,高法院,高检院,有关人民团体,各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局),新疆生产建设兵团财务局,各集中采购机构:

  为贯彻落实《国务院关于实施〈国家中长期科学和技术发展规划纲要(2006—2020年)〉若干配套政策的通知》(国发[2006]6号),实施促进自主创新的政府采购政策,根据《中华人民共和国政府采购法》和《中华人民共和国预算法》,财政部制定了《自主创新产品政府采购预算管理办法》。现印发给你们,请遵照执行。

  附件:自主创新产品政府采购预算管理办法

  中华人民共和国财政部

  二○○七年四月三日

  

  第一章 总则

  第一条 为贯彻落实《国务院关于实施〈国家中长期科学和技术发展规划纲要(2006—2020年)〉若干配套政策的通知》(国发[2006]6号),实施促进自主创新的政府采购政策,根据《中华人民共和国政府采购法》和《中华人民共和国预算法》,制定本办法。

  第二条 国家机关、事业单位和团体组织(以下统称采购人)用财政性资金采购自主创新产品的活动,适用本办法。

  本办法所称自主创新产品是指纳入财政部公布的《政府采购自主创新产品目录》(以下简称目录)的货物和服务。目录由财政部会同科技部等有关部门在国家认定的自主创新产品范围内研究制订。

  第三条 采购人在政府采购活动中,应当优先购买自主创新产品。

  第四条 采购人在编制年度部门预算时,应当按照目录的范围编制自主创新产品政府采购预算,标明自主创新产品。

  自主创新产品政府采购预算是对政府采购预算的补充和细化,是部门预算的有机组成部分。

  第五条 采购人应当在坚持严格控制支出的原则下,从严从紧编制自主创新产品政府采购预算,确保预算的真实性和完整性。

  第六条 各级财政部门在部门预算审批过程中,在采购项目支出已确定的情况下,应当优先安排采购自主创新产品的预算。

  第七条 各级财政部门依法负责指导采购人编制自主创新产品政府采购预算,并对预算执行情况进行监督。

  第二章 预算编制

  第八条 自主创新产品政府采购预算与政府采购预算同时在部门预算中编报、同时审批。

  第九条 各级财政部门在编制年度部门预算的通知中,要明确提出自主创新产品的政府采购预算编制要求。采购人根据要求编制本部门自主创新产品政府采购预算。

  第十条 各级财政部门应当在部门预算的相关表格中增加反映自主创新产品政府采购的内容,随同编制年度部门预算的通知一并下发。

  第三章 预算执行

  第十一条 各主管部门应当自财政部门批复部门预算之日起40个工作日内,严格按照批准的自主创新产品政府采购预算编制自主创新产品政府采购计划,报财政部门备案。

  自主创新产品政府采购计划与政府采购计划同时编制,并单独列明。

  第十二条 采购人应当严格按照自主创新产品政府采购预算和计划进行采购。

  政府采购预算未列明自主创新产品而在实践中采购自主创新产品的,应当补报自主创新产品政府采购预算。

  第十三条 对采购人在预算执行过程中因购买自主创新产品确需超出采购预算的,应当按规定程序申请调整预算。

  第十四条 自主创新产品政府采购资金支付按财政国库集中支付有关规定执行。

  第十五条 各级财政部门应当将自主创新产品政府采购预算执行情况纳入预算支出绩效考评范围,在共性考评指标的经济和社会效益指标中,增加采购自主创新产品因素。

  第十六条 各级财政部门应当研究建立采购自主创新产品奖惩制度。

  第四章 监督检查

  第十七条 各级财政部门在预算审核过程中,应当督促采购人编制自主创新产品政府采购预算,并加强审核管理。

  对应当编制而不编制自主创新产品政府采购预算的,财政部门应当责令其改正。

  第十八条 各级财政部门负责对自主创新产品政府采购预算编制和执行的监督检查。监督检查的主要内容有:

  (一)采购人编制自主创新产品政府采购预算和计划的情况;

  (二)采购人按批准的自主创新产品政府采购预算执行的情况;

  (三)采购人在自主创新产品政府采购预算执行中,落实优先购买自主创新产品政策的情况。

  第十九条 对于列入自主创新产品政府采购预算的项目,其采购结果为非自主创新产品的,采购人应当向财政部门作出书面说明。

  第二十条 对采购人未编报自主创新产品政府采购预算和计划,或不按预算采购自主创新产品的,财政部门视情况可以拒付采购资金。

  第五章 附则

  第二十一条 本办法由财政部负责解释。

  第二十二条 本办法自发布之日起施行。