河南省人民政府办公厅关于印发河南省城乡建设用地增减挂钩试点暂行办法的通知
河南省人民政府办公厅
河南省人民政府办公厅关于印发河南省城乡建设用地增减挂钩试点暂行办法的通知
豫政办 〔2009〕124号
各市、县人民政府,省人民政府各部门:
《河南省城乡建设用地增减挂钩试点暂行办法》已经省政府同意,现印发给你们,请结合实际,认真贯彻执行。
河南省人民政府办公厅
二○○九年七月二十二日
河南省城乡建设用地增减挂钩试点暂行办法
第一章 总则
第一条为进一步加强和规范城乡建设用地增减挂钩试点工作,根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔2004〕28号)精神和国家有关城乡建设用地增减挂钩试点工作的规定,结合我省实际,制定本办法。
第二条本办法所称城乡建设用地增减挂钩(以下简称挂钩)是指依据土地利用总体规划,将若干拟整理复垦为耕地的农村建设用地地块(即拆旧区)和拟用于城镇建设的地块(即建新区)共同组成拆旧建新项目区(以下简称项目区),通过拆旧建新和土地整理复垦等措施,实现项目区内增加耕地有效面积,提高耕地质量;在确保建设用地总量不增加的前提下,实现节约集约利用建设用地、城乡用地布局更合理的目标。
第三条挂钩试点工作应以科学发展观为统领,以保护耕地、保障农民土地权益为出发点,以改善农村生产生活条件、统筹城乡发展、全面建设小康社会为目标,以优化用地结构和节约集约用地为重点。具体遵循以下原则:
(一)按照“有限指标保重点、一般项目靠挖潜”的总体要求,对省定产业集聚区和省重点项目优先安排挂钩试点。(二)以规划统筹试点工作,依据土地利用总体规划和村镇规划,与土地综合整治、农业综合开发、农村住房建设、村庄改造和农村危房改造、农民进城购房等涉农政策措施相结合,引导调整城乡用地结构,优化农村建设用地布局,依据有关建设标准加强农村居民安置点公共服务设施和基础设施建设,推进土地节约集约利用,促进城乡协调发展。(三)以挂钩周转指标安排项目区建新拆旧规模,调控实施进度,考核计划目标完成情况。(四)以项目区实施为核心,实行行政区域和项目区建新拆旧双层审批、考核和管理,确保项目区实施后有效增加耕地面积,提高耕地质量,建设用地总量不突破原有规模。(五)因地制宜,统筹安排,零拆整建,先易后难,突出重点,分步实施。(六)尊重群众意愿,不损害群众权益。(七)以城带乡、以工促农,通过开展挂钩试点工作,改善农民生产生活条件,促进农业适度规模经营和农村集体经济发展。
第四条省国土资源厅负责全省挂钩试点工作的总体部署和组织管理;试点省辖市、县(市、区)国土资源部门负责本行政区域内试点工作的具体组织实施。挂钩试点工作应当由省辖市、县(市、区)政府组织协调,相关部门协同配合,共同推进。
第五条挂钩试点工作涉及的土地,必须统一纳入项目区,按项目区整体申报审批。在项目区内,鼓励土地权属单位在“依法、自愿、有偿、规范”的前提下,遵循同类土地等价交换的原则,交换土地的权属变更结果依照法定程序办理土地变更登记,合理进行土地调整、互换和补偿。
第六条挂钩试点工作实行行政区域和项目区双层管理,以项目区为主体组织实施。项目区应在试点县(市、区)行政区域内设置,建新区和拆旧区要相对接近,便于实施和管理,并避让基本农田。建新区必须符合土地利用总体规划,并与产业集聚区规划、城镇体系规划相协调。在新一轮土地利用总体规划批准实施之前,建新区不符合规划的,可依法依规调整规划。
建新区总面积必须小于拆旧区总面积,拆旧区土地整理复垦的耕地应比建新区占用的耕地数量有增加、质量有提高。
拆旧区土地整理复垦的耕地面积大于建新区占用耕地面积的部分,可用于建设占用耕地占补平衡。
第二章 项目区申报
第七条试点县(市、区)政府组织有关部门依据土地利用总体规划、城镇体系规划等,结合土地综合整治、农村住房建设、村庄改造和农村危房改造等工作,初步确定项目区位置和规模,并按照国土资源听证管理规定的法定程序,就项目区选点布局、迁村并点安置政策等组织听证、论证,严禁违背农民意愿大拆大建。
第八条项目区规模要适度,建新区要根据当地自然条件、人口密度和分布情况、经济发展状况,结合村镇体系规划,因地制宜进行合理控制和统筹安排,防止占地规模过大,浪费土地资源,违背农村发展规律。
第九条试点县(市、区)政府应组织开展专项调查,查清项目区土地利用现状、权属,分析农村建设用地整理复垦潜力和城镇建设用地需求,了解当地群众的生产生活条件和建新拆旧意愿。
第十条试点县(市、区)政府应依据土地利用总体规划、产业集聚区规划、城乡规划和专项调查结果,依照国家有关规定组织编制挂钩试点专项规划和项目区实施规划。将产业集聚区、重点项目和民生项目优先作为建新区建设项目,统筹确定城镇建设用地增加和农村建设用地撤并的规模、范围和布局。
项目区实施规划的主要内容:(一)规划文本。1.项目区基本情况。简述项目区涉及村庄的自然、经济、社会状况和土地利用现状,拆旧区、建新区的范围和规模、布局。2.项目区土地平衡情况。分析建新区占用耕地及其他用地情况,拆旧区土地整理复垦增加的耕地面积,前后对比分析占用和复垦的耕地质量。3.拆旧区安排情况。说明拆旧区中农村建设用地拆并的范围与村镇规划衔接情况,拆旧区内居民安置与新农村建设规划衔接情况。4.建新区建设项目情况。说明建新区建设项目是否符合国家产业政策。5.项目区规划方案。简述建新区规划方案、拆旧区土地整理复垦可行性研究和项目区迁建安置补偿方案。6.项目区工作计划。简述项目区的总体安排、挂钩周转指标的使用和归还计划。7.建新区拟建项目的资金筹措和拆旧区土地复垦资金筹措情况。8.项目区土地权属调整方案。简述项目区土地权属现状,明确土地权属调整方案。9.实施规划的保障措施。(二)图件。1.现状图。在1∶1万土地利用现状图上标注项目区范围情况。2.规划图。在1∶1万土地利用总体规划图上标注项目区规划情况。3.总体布局图。在1∶5万土地利用总体规划图上标注县(市、区)项目区总体布局情况。
(三)附件。1.县(市、区)政府批准农村居民点改造和迁并安置补偿方案的文件。2.村民、农村集体经济组织及有关单位同意改造和迁并安置补偿的意见。3.土地整理复垦协议。4.居民点以外的其他农村建设用地需有县级以上政府用地批准文件或者土地证书。5.必要的遥感和影像等资料。6.使用已备案的“三项整治”(“空心村”、砖瓦窑场和工矿废弃地整治)指标作为拆旧区归还指标的,还应附“三图一表一报告”(按项目反映的项目区整治前、后的1∶1万标准分幅土地利用现状图,乡级土地利用总体规划图,“三项整治”项目入库表和项目验收报告)。
第十一条挂钩试点工作实行项目区备选库制度,由省国土资源厅负责建立项目区备选库。试点县(市、区)国土资源管理部门要向省辖市国土资源管理部门提出进入项目区备选库的申请,省辖市国土资源管理部门审核汇总后向省国土资源厅申报,省国土资源厅根据省辖市审核汇总情况建立项目区备选库。
省辖市国土资源管理部门向省国土资源厅申报时应附以下材料:(一)省辖市国土资源管理部门关于项目区的审核意见。(二)项目区实施规划。(三)项目区土地勘测定界成果。
第十二条省国土资源厅应根据以下条件,从备选库中择优选取项目区,编制挂钩试点工作总体方案:(一)从有利于产业集聚、社会主义新农村建设、城乡统筹、提高城镇化水平和县域经济发展出发,项目区的确定要依托省政府确定的重点发展区域(如:郑汴新区、洛阳新区等),以推动重点发展区域的发展。(二)已经编制完成或正在编制县(市)域村镇体系规划的县(市、区),优先安排项目区;没有编制村镇体系规划或已编制规划不符合要求的不予安排。(三)当地政府重视,群众积极性较高。(四)经济发展较快,具备较强的经济实力,能确保项目区建新拆旧顺利实施。(五)土地管理严格规范,各项基础业务扎实,项目区实施规划及各项材料完整、符合要求。
第十三条建立挂钩试点工作总体方案联合审查制度。省政府组织国土资源、发展改革、住房城乡建设、环保等部门对挂钩试点工作总体方案进行联合审查,由省国土资源厅组织实施。
第十四条省国土资源厅根据审核后的挂钩试点工作总体方案,对项目区实施规划和建新拆旧进行整体审批,并下达试点省辖市执行,不再单独办理农用地转用审批手续。
项目区经整体审批后方可实施,未经整体审批的项目区不得使用挂钩周转指标;对未纳入项目区、无挂钩周转指标的地块,不得改变土地用途,农用地改变为新增建设用地的应依法办理农用地转用手续。
第三章 项目区实施
第十五条建新区要按照国家供地政策和节约集约用地的要求供地和用地。确需征收集体土地的,应依法办理土地征收手续。
第十六条拆旧区土地整理复垦实施前,试点县(市、区)国土资源管理部门要与具体实施土地整理复垦的单位签订土地整理复垦合同,约定土地整理复垦期限、质量标准、资金来源、后期管理等内容。
第十七条项目区实施过程中,要严格执行土地整理复垦的有关规定;涉及工程建设的,应当执行项目法人制、招投标制、工程监理制、公告制等制度。
第十八条项目区应当按照批准的规划进行施工建设,不得擅自变更建设地点、规模、标准和内容。项目区一经批准,原则上不得调整;因特殊原因确需调整的,须履行听证、论证、征求意见等程序,按原程序重新审批。
第十九条项目区实施过程中,涉及的农用地或建设用地需调整、互换的,要得到农村集体经济组织和农民的确认。建新区实行有偿供地所得收益,按照城市反哺农村的要求,主要用于项目区内农村基础设施建设,优先用于支持农村集体发展生产和农民改善生活条件。
第四章 项目区及挂钩周转指标管理
第二十条挂钩周转指标按照“总量控制、封闭运行、定期考核、到期归还”的原则进行管理。试点县(市、区)国土资源管理部门应建立挂钩周转指标使用管理台账,登记挂钩周转指标使用的地点、面积、地类等,对挂钩周转指标的使用和归还进行全程监管。
第二十一条挂钩试点通过下达挂钩周转指标进行。挂钩周转指标专项用于控制建新区的规模,同时作为拆旧区土地整理复垦耕地面积的标准。
挂钩周转指标应在规定时间内用拆旧区土地整理复垦的耕地归还,归还的耕地面积不得少于下达的挂钩周转指标。
第二十二条挂钩周转指标分别以行政区域和项目区为考核单位,两者建新区的规模都不得突破下达的挂钩周转指标规模。对各项目区挂钩周转指标的使用情况,要独立进行考核和管理。
第二十三条试点县(市、区)应加快项目区建设进度。对于先拆后建的项目区,拆旧区使用已整治备案的“三项整治”指标,建新区按照设计开工建设的,可视为完成挂钩试点指标周转任务,挂钩周转指标从项目区获得整体审批至指标归还的期限一般不超过半年。对于先建后拆的项目区,建新区按照设计开工建设,拆旧区在规定时间内完成复垦任务并经验收合格的,可视为完成挂钩试点指标周转任务。
第二十四条省辖市国土资源管理部门是挂钩试点工作日常监管的主体,试点县(市、区)国土资源管理部门每月要向省辖市国土资源管理部门报告项目区实施情况;省辖市国土资源管理部门要加大对试点县(市、区)的日常监管力度,每季度末向省国土资源厅书面报告挂钩周转指标使用情况。
省国土资源厅不定期对全省挂钩试点工作进行抽查,并定期组织开展考核,考核情况报国土资源部备案。
第五章 项目区竣工验收
第二十五条项目区实施完成后,试点县(市、区)国土资源管理部门向省辖市国土资源管理部门提出初验申请。
第二十六条省辖市国土资源管理部门接到初验申请后,应按照土地整理复垦验收的有关规定组织开展初验。初验合格后,省辖市国土资源管理部门向省国土资源厅提出竣工验收申请,并将初验情况和有关材料一并上报。
第二十七条省国土资源厅接到竣工验收申请后,应组织有关部门进行项目区竣工验收。竣工验收按下列步骤进行:(一)听取项目区建设和土地复垦情况报告;(二)实地查验工程建设、新增耕地和土地权属调整情况;(三)查阅有关资料;(四)出具竣工验收报告。
第二十八条竣工验收合格的,归还周转指标;不合格的,责令当地国土资源管理部门在规定时间内进行整改,整改后按原程序重新验收。连续两次验收不合格的,收回周转指标,取消试点资格。
第二十九条项目区建新拆旧完成后,由试点县(市、区)国土资源管理部门按照土地利用变更调查的要求,对调整后的土地面积、地类、权属等进行变更登记。
各级国土资源管理部门应运用计算机技术等手段,对建新拆旧面积、挂钩周转指标、土地权属等进行登记、汇总,建立项目区数据库,加强信息化管理。
第三十条试点县(市、区)国土资源管理部门要做好有关项目成果的档案管理工作。对项目区实施规划、验收通过的有关文件和资料等,要立卷归档,妥善保管。
第六章 项目区考核
第三十一条试点县(市、区)国土资源管理部门负责项目区的日常管理。省辖市国土资源管理部门应按照项目区实施计划和工程设计标准,每月对项目区工程进度进行监督检查。
第三十二条对未按批准的实施规划开展工作的或抽查不合格的试点县(市、区),要限期整改;连续两次抽查不合格的,予以全省通报,并取消试点资格。对擅自扩大项目区范围,突破下达挂钩周转指标规模的试点县(市、区),停止该县(市、区)的挂钩试点工作,并相应扣减所在省辖市的土地利用年度计划指标。
对损害群众利益,造成群众集体上访的试点县(市、区),取消试点资格,收回挂钩周转指标,两年内不得开展挂钩试点工作。
对组织开展挂钩试点工作较好、日常监管到位的省辖市,将在项目区安排上予以倾斜;对组织开展挂钩试点工作较差,不重视挂钩试点工作的省辖市,将减少项目区安排和挂钩周转指标。
第三十三条被取消试点资格的项目区已占用的农用地和未利用地,由省国土资源厅在项目区所在省辖市当年或下一年的土地利用计划指标中予以核减。
第七章 附则
第三十四条为整体推进我省挂钩试点工作,实现城市总体规划、产业集聚区规划、村镇体系规划与土地利用总体规划充分衔接,由省住房城乡建设部门牵头,省发展改革等部门参加,抓紧组织开展村镇体系规划、乡镇和村庄规划的编制及调整工作。省发展改革部门要会同省住房城乡建设等相关部门,进一步明确应建公共服务设施、公共设施的内容与标准,并按规划搞好配套建设。
第三十五条本办法自印发之日起施行。《河南省国土资源厅关于印发河南省城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩工作暂行办法的通知》(豫国土资发〔2006〕116号)同时废止。
企业消亡商标如何处理
案例
宜昌市旅游饮食服务有限公司（下称宜昌饮食公司）持有“接堂”商标，因企业改制，债权债务由新组建的宜昌市东泰旅游服务股份合作公司（下称东泰旅游公司）承担，东泰旅游公司被宜昌饭店兼并，债权债务由宜昌饭店承担。几经周折，“接堂”包子项目停止经营，商标也未再使用。宜昌市土渣儿食品营销管理有限公司（下称土渣儿公司）某分店加工销售“接堂”包子，在店前立有“接堂包子”的广告宣传牌，在销售的“接堂”包子包装盒上标注了“土渣儿系列食品之接堂包子”字样。宜昌饭店认为土渣儿公司构成商标侵权诉至法院。土渣儿公司辩称：“接堂”商标属于原宜昌饮食公司，而宜昌饭店不具备原告的诉讼主体资格。法院判决土渣儿公司构成商标侵权，并承担相应的赔偿。
企业消亡，其名下的商标是否自然无效
看到这个案件，大家首先要提的问题是：企业消亡后，其商标是否还有效？在上述案例中，土渣儿公司辩称意思是说宜昌饮食公司不存在了，那么其名下的商标也应当不存在了。宜昌市中级法院审理后认为：宜昌饮食公司是“接堂”商标的专用权人，其在企业注销时已明确其债权债务由东泰旅游公司承受，后东泰旅游公司将其债权债务全部转移给宜昌饭店，“接堂”注册商标的权利人在实质上已经变更为宜昌饭店，故宜昌饭店有权提起商标侵权诉讼。
商标无效即失去商标专用权，只有两种方式：1、撤销，2、注销。无论是撤销还是注销必须要有法定的理由，而且只能由商标局做出决定，其他任何单位包括法院没有权利对商标权的效力做出认定。商标在被撤销或者被注销之前始终是有效的商标，该案件中的“接堂”应当是个有效的商标，即使该商标的持有人不存在了，并不影响商标权的效力，需要讨论是由谁来继承商标权问题。商标的继承可以通过两个方面法律规定来完成：1、根据继承法的规定，2、根据公司法的规定。继承法一般适用于个人，如果商标权为个人所有，应当根据继承法的规定进行继承。如果归企业所有，应当按照公司法所规定的企业合并、兼并的财产归属原则，企业合并前的财产由合并后的企业承受。因此宜昌饭店按照公司法的原则，取得了“接堂”商标的相关权利，当然可以作为该案件的主体，所以土渣儿公司的抗辩理由没有得到法院的支持。
企业消亡，商标应当办理过户手续
在这个案件诉讼过程，土渣儿公司向法院提出了另外一个问题，就是涉案商标已经五六年没有使用了，商标三年不使用就可以被撤销。土渣儿公司想以此说明宜昌饭店已经不享有了商标权，土渣儿公司这个抗辩理由是有道理的。商标法实施条例第四十七条规定：“商标注册人死亡或者终止，自死亡或者终止之日起1年期满，该注册商标没有办理移转手续的，任何人可以向商标局申请注销该注册商标。……注册商标因商标注册人死亡或者终止而被注销的，该注册商标专用权自商标注册人死亡或者终止之日起终止。”该商标从宜昌饮食公司到东泰旅游公司再到宜昌饭店并没有办理任何过户（转让）手续。宜昌饮食公司已经终止五、六年了，任何人都可以提出申请撤销该商标，如果该商标被撤销那么商标从宜昌饭店终止的那一天开始就无效。如果土渣儿公司申请撤销该商标，这个案件胜诉的将是土渣儿公司，宜昌公司的侵权诉讼不但不能成立，商标权还将被撤销。撤销商标是商标局的行政权利，法院不能直接依据职权撤销商标权。土渣儿公司提出了撤销的要求，但是显然土渣儿公司犯了一个错误，撤销申请投错了单位。
这个案件引出另一个不能忽视的问题：企业消亡后，商标权的转移问题。企业消亡必须在一年内办理商标转移手续，否则任何人都可以申请撤销该商标，造成企业无形资产的流失。企业可以因为各种原因消亡，尤其有些企业故意让工商局吊销，企业的股东们又设立新的公司，他们通常简单处理旧公司的财产，不管是有形的财产还是无形的财产都直接转移到新企业。商标等无形资产不能象有形资产那样不需要任何手续直接转移或者以一纸文件/协议就可以转移到新企业名下，商标的转移必须要到商标局办理转让手续。
作者：王律师，中国知识产权研究会高级会员
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