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郑州市房地产抵押管理办法

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郑州市房地产抵押管理办法

河南省郑州市人民政府


郑州市人民政府令

政府令第71号

 《郑州市房地产抵押管理办法》业经1998年11月27日市人民政府第十一次常务会议审议通过,现予以发布,自1999年1月1日起施行。

 市 长 陈义初

一九九八年十二月四日

郑州市房地产抵押管理办法

第一章 总 则

第一条 为加强房地产抵押管理,适应经济发展的需要,保障房地产抵押当事人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》、《郑州市城市房地产市场管理条例》等有关法律、法规规定,结合本市实际情况,制定本办法。
第二条 凡在本市行政区域内从事房地产抵押活动的单位和个人,均应遵守本办法。
无地上定着物的土地使用抵押管理办法,由市人民政府另行制定。
第三条 房地产抵押实行登记制度。
以依法取得的房屋所有权抵押的,该房屋占用范围内的土地使用权随之抵押。
第四条 市房产行政管理部门是本市房地产抵押管理工作的主管部门。其所属的房地产抵押管理机构具体负责房地产抵押的管理工作。
县(市)、上街区房产行政管理部门主管本行政区域内房地产抵押的管理工作,业务上接受市房产行政管理部门的指导。

第二章 抵押权的设定

第五条 下列房地产可以设定抵押:
(一)取得房屋所有权证的房屋;
(二)取得期得所有权的房屋;
(三)符合房地产转让条件的在建工程。
第六条 有下列情形之一的房地产设定抵押,应遵守下列规定:
(一)共有的房地产,抵押人应取得其他共有人的书面同意;
(二)已出租的房地产,抵押人应当将租赁情况告知抵押权人,并将抵押情况告知承租人;
(三)国有企业、事业法人以国家授权其经营管理的房地产,应当经主管部门或国家授权的投资机构批准;
(四)集体所有制企业的房地产,应当经本企业职工(代表)大会同意;
(五)股份制企业的房地产,应当按企业章程的规定,经董事会或股东大会通过;
(六)同一房地产设定两个以上抵押权的,抵押人应当将已经设定过的抵押情况告知抵押权人;
(七)破产、兼并企业的房地产用于安置企业职工的,接受企业以该房地产设定抵押的,应经企业职工代表大会通过,并报市或县(市)、区人民政府批准。
第七条 下列房地产不得抵押:
(一)权属有争议的房地产;
(二)教育、医疗卫生设施和其他社会公益设施的房地产;
(三)列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的建筑物;
(四)依法查封或以其他形式限制转让的房地产;
(五)已经预售的房屋;
(六)在依法公告拆迁范围内的房地产;
(七)已出租的公有住宅房屋;
(八)国有土地使用权设定抵押后的在建工程及建成的建筑物;
(九)法律、法规规定不得抵押的其他房地产。
第八条 房地产抵押人所担保的债权不得超出房地产的价值。
房地产抵押后,该房地产的价值大于所担保债权的余额部分,可以再次抵押,但不得超出余额部分。
第九条 抵押人与抵押权人可以在最高债权额限度内,以房地产对一定期限内连续发生的债权作担保。
第十条 房地产抵押,必须经具有法定相应评估资格的评估机构评估价格。购买的预售房屋以预售合同中载明的价格为准。
第十一条 房地产抵押,抵押当事人应当签订书面抵押合同,并使用统一文本。
第十二条 房地产抵押合同除具有经济合同要求载明的主要条款外,还应载明下列内容:
(一)主债权的种类、数额;
(二)抵押房地产的座落、层数、结构、建筑面积、占地面积以及权证编号等;
(三)抵押房地产价格;
(四)抵押房地产担保的范围;
(五)债务人履行债务的期限;
(六)抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、责任以及意外毁损或者灭失的责任;
(七)抵押权消灭的条件。
抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时,抵押房屋的所有权转移为债权人所有。
第十三条 抵押房地产担保的范围,包括担保主全债权下的金额及利息、违约金、罚息、损害赔偿金和实现抵押权的拍卖费、诉讼费等有关费用。当事人另有约定的,从其约定。

第三章 抵押登记

第十四条 房地产抵押当事人应当自房地产抵押合同签订之日起十五日内,向市、县(市)、上街区房地产抵押管理机构申请抵押登记,办理房屋他项权利证。
房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。
第十五条 办理房地产抵押登记,应当向房地产抵押管理机构交验下列文件:
(一)抵押申请书;
(二)主合同、抵押合同;
(三)抵押房地产评估报告;
(四)抵押当事人双方的身份证件或法人资格证明;
(五)本办法规定的房地产抵押管理机构认为必要的其他文件。
第十六条 抵押取得房屋所有权证房屋的,抵押人应当向房地产抵押管理机构交验房屋所有权证、土地使用权证或土地共用证明。
购买期得所有权的商品房设定抵押的,还应当向房地产抵押管理机构交验购房合同、预售许可证、交款凭证。
购买期得所有权的住房制度改革的房屋设定抵押的,还应当向房地产抵押管理机构交验建设工程规划许可证或房屋所有权证、建设单位的土地使用权证、购房合同、交款凭证。
以在建工程设定抵押的,还应当向房地产抵押管理机构交验土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证、建设工程概算书及已投入的工程款额、已完成工程量的证明。
抵押人交验的土地使用权证或土地共用证明应经土地管理部门验证;房地产抵押登记手续办理完毕后,应向土地管理部门备案。
第十七条 抵押的房地产有本办法第六条规定情形之一的,抵押当事人应当向房地产抵押管理机构交验相应的证件、批准文件或书面证明。
第十八条 市、县(市)、上街区房地产抵押管理机构应当自收到抵押登记申请之日起十五日内,经审查符合本办法规定的,给予登记发给《房屋他项权证》;对不符合本办法规定的,不予登记,并书面答复申请人。
第十九条 房地产抵押登记,房地产抵押管理机构应在抵押房屋的所有权证上载明已抵押事项。房屋在抵押期间竣工的,应重新申请抵押登记。
抵押期间,所有权证由抵押人收存;《房屋他项权证》由抵押权人收存。
第二十条 抵押合同发生变更的,抵押人和抵押权人应当自抵押合同变更之日起十五日内,到原房地产抵押管理机构办理抵押变更登记。
抵押合同解除或终止的,抵押当事人应当自抵押合同解除或终止之日起一个月内,持有关证件到原房地产抵押管理机构办理抵押注销登记。
第二十一条 市、县(市)、上街区房地产抵押管理机构应当建立、健全房地产抵押档案。
公民、法人和其他组织查询房地产抵押资料,房地产抵押管理机构应当无偿提供查询服务。

第四章 抵押房地产的占用与处分

第二十二条 已作抵押的房地产,由抵押人占用与管理。
抵押人在房地产抵押期间,应当维护抵押房地产的安全与完好。
第二十三条 抵押人转让抵押的房地产,应当通知抵押权人,并告知受让人房地产已经抵押的情况。抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。
转让房地产的价款,明显低于其价值的,抵押人应向抵押权人提供相应的担保;抵押人不提供的,不得转让抵押的房地产。抵押人转让抵押房地产所得价款,应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。
第二十四条 因国家建设需要,将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的,抵押人应当及时书面通知抵押权人;抵押双方可以重新设定抵押,也可以依法清理债权债务,解除抵押合同。
第二十五条 有下列情况之一的,抵押权人有权要求处分抵押的房地产:
(一)债务履行期满,抵押权人未受清偿,债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的;
(二)抵押人死亡或者依法被宣告失踪、宣告死亡而无人代为履地到期债务的,或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的;
(三)抵押人被依法宣告解散或破产的;
(四)抵押人违反本办法有关规定,擅自处分抵押房地产的;
(五)抵押合同约定处分房地产的其他情况。
第二十六条 抵押权人处分抵押的房地产,可以与抵押人协议将抵押房地产折价处理或者以拍卖、变卖方式处理。协议不成的,抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
第二十七条 设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的,依法拍卖该房地产后,应当从拍卖所得的价款中缴纳相当予应缴纳的土地使用权出让金的款额后,抵押权人方可优先受偿。
第二十八条 抵押人被依法宣告破产的,其破产前已设定抵押的房地产,抵押权人享有优先受偿的权利。对处分抵押房地产所得价款超过其所担保的债务数额的,超过部分属于破产财产。
第二十九条 处分被抵押的房地产所得款项,依下列顺序分配:
(一)支付处分该房地产的费用;
(二)支付与该抵押房地产有关的应缴纳法定税费;
(三)按抵押顺序依次偿还抵押人所欠债务本息及违约金;
(四)余额退还抵押人或被抵押房地产继承人、受遗赠人。
法律、法规另有规定的,从其规定。

第五章 处 罚

第三十条 违反本办法规定未办理房地产抵押登记或变更登记、注销登记的,责令改正,对当事人以500元以上1000元以下罚款;逾期仍不登记的,处以1000元以上3000元以下的罚款。
第三十一条 房地产抵押当事人弄虚作假骗取房屋抵押登记证件的,或者伪造、涂改房屋抵押登记证件的,由市、县(市)、上街区房产行政管理部门注销其证件,处1000元以下罚款。
第三十二条 房地产抵押管理人员违反本办法规定办理抵押登记或者利用职务上的便利,索取、收受他人财物的,由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第六章 附 则

第三十三条 本办法所称抵押人是指将依法取得的房地产提供给本人或第三人履行债务担保的公民、法人和其他组织。抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人和其他组织。
本办法所称其得所有权的房屋是指以买卖合同约定,将来某一时间取得所有权的房屋。
本办法所称在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造的资金,以其合法方式取得土地使用权,连同在建工程的投入资产,以不转移占用的方式抵押给债权人作为偿还债务履行担保的行为。
第三十四条 本办法由市房产行政管理部门负责解释。
第三十五条 本办法自一九九九年一月一日施行。



  目前在司法实践中,积极贯彻宽严相济的刑事司法政策,以有限的刑罚减免换取犯罪嫌疑人的认罪是很有必要的,尤其是在我国治安形势还不容乐观这一宏观背景下。因此,刑法修正案(八)将以前法律没有规定、但实践中又经常运用的坦白政策予以法律化,刑法修正案(八)第8条规定:“在刑法第六十七条中增加一款作为第三款:‘犯罪嫌疑人虽不具有前两款规定的自首情节,但是如实供述自己罪行的,可以从轻处罚;因其如实供述自己罪行,避免特别严重后果发生的,可以减轻处罚。’”

虽然法律将其明确化,但在实践中认定坦白时,也出现了一些认识分歧,根据刑法第67条第1款的规定,犯罪以后自动投案,如实供述自己的罪行的,是自首。实践中多认为主动到案为自首,坦白的情形适用于那些被动到案者,那是否意味着自首与坦白之间具有明显的界限?

坦白与自首二者间具有连贯性,在司法精神上具有共通之处,可以说坦白就是自首的降格认定,属于在司法资源有限情况下对犯罪嫌疑人的鼓励性政策。而且从近年来的司法解释走向来看,自首早已突破了刑法理论初步共识,将很多诸如父母陪同、亲友劝说到案、因形迹可疑经盘问交代罪行等情形均认定为自首,这些情形下的自首很难说行为人具有主动性。因此,对于自首条件不够的,可以考虑认定为坦白。对于主动到案后,未能如实全部供述自己犯罪的“自首”能否转认定为坦白?对此,不能一概而论。最高人民法院1998年《关于处理自首和立功具体应用法律若干问题的解释》第1条第2款中规定,如实供述自己的罪行,是指犯罪嫌疑人自动投案后,如实交代自己的主要犯罪事实。基于这一规定精神,只有如实交代自己的主要犯罪事实,才能认定为坦白。

此外,对于何谓如实供述,有以下几点值得细究:

第一,如实供述后,是否允许翻供?犯罪嫌疑人被动到案后,如实供述后一旦翻供便意味着对所有事实的否定,也是对刑事司法机关前期工作的否定,并不利于司法资源的节约。但犯罪嫌疑人供与不供事关犯罪嫌疑人的认罪选择权,因为任何犯罪人都有选择认罪与拒绝认罪的权利,趋利避害是人的本性,能否被认定为犯罪,全依赖于国家权力机关的侦查能力。在侦查机关没有确切掌握犯罪嫌疑人的事实之前,犯罪嫌疑人当然有供述与翻供的自由。

第二,被动投案的犯罪嫌疑人交代了事实后予以翻供,翻供后又予以交代的,如此多次反复,致使公安机关、检察机关真伪难辨的,是否算是坦白?现实中,一些犯罪嫌疑人出于游戏、反复等各种心态,作出多次前后不一的供述,但法院最终认定的事实与其前阶交代的某次事实是基本一致的甚至是完全一致的,对此,是否能够认定为坦白?笔者认为这种反复的状况无论出于何种动机,其对于刑事司法机关认定犯罪的意义并不大,另外一方面也表明了其根本不想将自己交付审查的心态,当然不宜认定为坦白。

第三,在如实供述的时间方面,在侦查阶段如实供述的,当然可以认定为坦白。有观点认为在案件移送审查起诉后如实供述的,难以认定为坦白,这一观点值得商榷。

最高人民法院1998年《关于处理自首和立功具体应用法律若干问题的解释》第1条第2款规定,犯罪嫌疑人自动投案并如实供述自己的罪行后又翻供的,不能认定为自首;但在一审判决前又能如实供述的,应当认定为自首。基于这一规定精神,对于能在审查起诉阶段如实供述的,也可以认定为坦白。其实,在审查起诉阶段,有些犯罪嫌疑人的口供仍然难以认定,而审查起诉阶段的公诉人最想做的工作就是固定其有罪的证据。很多时候,对于这种前期拒不认罪的情况,公安机关都是本着机会主义的心理移送检察机关,检察机关如无确凿证据往往是作不起诉处理。

第四,如实供述的内容界定,即如实供述内容是否仅仅限于侦查机关立案的罪名?对此,可以参照自首的规定,即对于如实供述了与所起诉之罪属于同种类的,应当认定为坦白。对于供述的内容属于不同种罪的,可以考虑认定为自首。

(作者单位:上海市奉贤区人民检察院)

国家外汇管理局会计核算软件试行管理办法

国家外汇管理局


国家外汇管理局会计核算软件试行管理办法

1990年9月5日,国家外汇管理局

第一章 总 则
第一条 根据财政部(89)财会字第65号《关于印发〈会计核算软件管理的几项规定〉(试行)的通知》要求,为推动国家外汇管理局系统会计电子化的发展,保证会计信息处理和保存的合法、安全、准确、可靠,促进会计核算软件开发和使用的规范化,特制定本办法。
第二条 国家外汇管理局系统内统一使用的会计核算软件的开发和使用的管理,根据“统一领导、集中管理”的原则,统一由总局电脑部负责。
各分局自行组织开发的软件拟作商品向外单位销售的,应按财政部(89)财会字第65号文的规定办理。
第三条 国家外汇管理局的会计核算包括外汇额度帐务核算,人民币和外币的帐务核算。因此,在上述范围内的会计核算软件开发和使用等均属本办法管理范围。

第二章 会计核算软件开发
第四条 会计核算的业务部门(以下简称业务部门),如有开发会计核算软件的要求,应事先向总局电脑部提出书面申请,待批准后,再向总局电脑部正式提出业务要求。业务要求的报告应按总局有关规定填写。
第五条 总局电脑部在开发会计核算软件时,应用软件的单位要尽量派人参加,或总局电脑部派人在应用软件单位开发,以保证会计核算软件开发的质量和工作效率。
业务部门在试用软件后,可对原业务需求未完成的要求提出修改意见。

第三章 对会计核算软件的基本的要求
第六条 会计核算软件必须达到以下要求,才能正式提供单位使用:
(一)软件提供的数据输入项目,要能够满足财政部、中国人民银行以及总局批准执行的现行会计制度规定;
(二)软件提供用户的会计科目编码方案符合财政部、中国人民银行以及总局批准的会计制度中有关会计科目编码方案的规定;
(三)软件具有必要的防范会计数据输入差错的功能;
(四)软件的记帐计算和结帐功能要符合财政部,中国人民银行以及总局批准的现行会计核算制度的规定;
(五)经计算机登帐处理的系统内会计凭证及据以登记的相应帐簿,软件应能提供留有痕迹的更正功能;
(六)软件具有按规定打印输出各种帐簿以及必要的查询功能,(包括对历史数据的查询)打印输出的帐页连续编号;
(七)对计算机根据已输入的会计凭证和据以登记的相应帐簿生成的各种报表数据,软件无修改功能;
(八)软件具有防止非指定人员擅自使用和对指定操作人员实行使用权限控制的功能;
(九)对存储在磁性介质或其它介质上的程序文件和相应数据文件软件有必要的保护措施和相应的保密措施;
(十)软件具有在计算机发生故障或由于其它原因引起内外存会计数据破坏的情况下,利用现有数据恢复到最近状态的功能;
(十一)软件具有一定的防止帐户串户的功能。

第四章 会计核算软件的评审
第七条 凡国家外汇管理局系统内统一执行的会计核算软件,由总局组织评审;属于在省辖内分局独自使用的会计核算软件的评审,由省分局组织,并报总局备案。
第八条 申请评审的会计核算软件必须在系统内两个以上单位(直辖市分局除外),进行与手工并行试用3个月以后方可申报评审,并保存有完整的与手工处理相一致的数据。
第九条 申请评审的会计核算软件,开发单位应提交下列资料:
(一)软件需求说明书;
(二)软件概要设计说明书;
(三)用户操作手册;
(四)项目开发总结报告;
(五)用户意见;
(六)试用单位打印输出的凭证、帐簿、报表样本;
(七)总局电脑部所指定的资料。
以上(一)~(四)项资料按国标GB8567—88《计算机软件产品开发文件编制指南》编写。
第十条 主持评审单位在收到评审申请后,应对申请评审的软件及有关资料进行初步审查,并在1个月内作出是否组织评审的决定。
第十一条 会计核算软件评审的主要内容是审查其是否达到了本办法对会计核算软件的基本要求和业务处理是否符合国家有关部门的规定。
第十二条 主持评审的单位对会计核算软件进行评审,应组织由会计和计算机专家5—9人组成的评审委员会(或评审小组),属于国家外汇管理局系统统一实行的会计核算软件,应由会计主管部门派人参加并认真做好以下几项主要工作:
(一)采用模拟数据对软件进行测试,提出测试报告;
(二)对软件的实际应用情况进行实地考察,提出考察报告;
(三)在充分讨论、论证的基础上以无记名投票(2/3多数通过)方式通过评审意见。
第十三条 主持评审单位对评审意见负完全责任,评审意见的主要内容包括:
(一)软件的设计是否达到了本办法规定的基本要求;
(二)软件试用情况及试用单位的主要意见;
(三)软件进一步改进的方向;
(四)评审委员会(或小组)成员的主要保留意见。
第十四条 已通过评审的会计核算软件经过重要或大量更改后,软件开发单位应重新向评审单位提出评审申请。

第五章 会计核算软件使用
第十五条 会计核算软件的使用单位,必须达到以下基本要求,才能采用计算机全部或部分替代手工记帐:
(一)采用的会计核算软件已按本办法通过评审;
(二)配有专门或主要用于会计核算工作的计算机或计算机终端,并配有指定的专职或兼职上机操作人员;
(三)有严格的操作管理制度,主要内容包括:
1.操作人员的工作职责和工作权限;
2.预防原始凭证和记帐凭证等会计数据未经审核而输入计算机的措施;
3.预防已输入计算机的原始凭证和记帐凭证等会计数据未经核对而登记机内帐簿的措施;
4.必要的上机操作记录制度;
(四)有严格的硬件、软件管理制度,主要内容包括:
1.保证机房设备安全和计算机正常运转的措施;
2.会计数据和会计软件安全保密的措施;
3.修改会计核算软件的审批和监督制度;
(五)有严格的会计档案管理制度。
第十六条 为保证会计电子化工作的质量,采用电子计算机全部替代手工记帐,必须经上一级(局)主管部门批准。
第十七条 计算机全部替代手工记帐的基本条件是:
(一)该单位已获得“会计工作达标单位”证书,并能满足本办法第十五条的基本要求;
(二)采用的会计核算软件已通过评审,并与手工并行运行3个月以上,保存有完整的与手工处理相一致的数据。
第十八条 申请采用计算机全部替代手工记帐的单位,应向上一级的有关部门提交下列资料:
(一)有关会计电算化的内部管理制度;
(二)替代手工记帐会计科目代码和其它有关代码及编制说明;
(三)试运行简况及打印输出的凭证、帐簿、报表样本;
(四)审批单位要求提交的其它资料。
第十九条 审批单位经审核同意申请单位采用计算机全部替代手工记帐,应给予正式批复,下一级分局应用同时抄报上一级局。

第六章 会计核算资料的生成和管理
第二十条 已由计算机全部或部分替代手工记帐的,其会计帐簿报表以计算机打印的书面形式保存,保存期限按《会计档案管理办法》的规定执行。
属于日记帐性质的要求每天打印,一般帐簿可根据实际情况和工作需要按月或按季、按年打印;发生业务少的帐簿可满页打印。
第二十一条 现金、银行存款帐可采用计算机打印输出的活页装订。在据以登记记帐凭证的原始凭证数据已存贮在计算机内的情况下,记帐凭证由计算机打印输出。在所有记帐凭证数据已存贮在计算机内的条件下,总分类帐可用总分类帐户本期发生额对照表替代。在保证凭证、帐簿清晰的条件下,计算机打印输出的凭证、帐簿中表格线可适当减少。
第二十二条 存有会计信息的磁性介质及其它介质,在未打印成书面形式输出之前,应妥善保管并留有副本。
第二十三条 会计电脑化系统开发的全套文档资料,视同会计档案保管,保管期截至该系统停止使用或有重大更改之后的3年。对实际使用的会计核算软件要建立使用情况档案。

第七章 附 则
第二十四条 本办法自19 年 月起施行。过去有关规定,凡与本“办法”相抵触的,概以本“办法”为准。
第二十五条 各分局可根据本局的具体情况,在不违背办法的原则下,可作适当的补充规定。
第二十六条 会计核算软件的维护规则,按总局有关规定执行。