浙江省杭州市人民政府


杭州市涉外房地产开发经营管理暂行办法　

市政府令

第23号


(1991年11月2日杭州市人民政府发布)
第一章 总 则



　　第一条 为了进一步适应对外开放和发展外向型经济的需要,促进我市涉外房地产业的发展,根据我国有关法律、法规,结合本市实际情况,制定本办法。
　　第二条 本办法所称的涉外房地产开发经营,是指按有关规定在本市市区范围内依法取得国有土地使用权后,依照城市规划从事各类房屋开发建设,并向境外组织和个人(包括驻境内机构和在境内工作的境外人员)出售、租赁房产的经营活动,以及依照国务院发布的《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》从事开发成片土地的经营活动。
　　第三条 本办法适用对象是:经批准从事房地产开发经营的外国公司、企业、其他组织及个人(以下简称外商)在本市举办的外商独资、中外合资、中外合作经营的企业(以下简称外商投资企业),以及经批准从事涉外房地产开发经营的非外商投资的房地产经营企业(以下统称涉外房地产企业)。
　　第四条 杭州市城乡建设委员会(以下简称市城乡建委)主管全市涉外房地产开发建设工作。
　　第五条 涉外房地产企业受中国法律的管辖,其房地产开发经营活动必须遵守中华人民共和国的法律、法规,合法权益受中国法律保护。



第二章 企业设立



　　第六条 凡已同中华人民共和国建立外交关系或设有商务代表机构的国家和地区的外商,持有所在国家或地区有关机构出具的身份证明,并经中华人民共和国驻该国使、领馆或商务代表机构的认证,均可申请在本市设立涉外房地产企业,有关部门将根据开发建设项目需要和有关规定,予以批准或不予批准。
　　第七条 外商在本市设立涉外房地产企业,必须符合国家关于成立外商投资企业规定的条件。中外合资、合作经营的中方企业,必须是资质等级达到国家建设部颁布的城市综合开发公司二级以上标准的企业。
　　第八条 外商拟以协议方式取得国有土地使用权在本市设立涉外房地产企业,由外商或拟合资、合作经营的中方向杭州市对外经济贸易委员会(以下简称市外经贸委)提出书面申请,并按规定提交有关资料,经市外经贸委会同杭州市计划委员会(以下简称市计委)、市城乡建委等部门审核后,依照《中华人民共和国外资企业法》、《中华人民共和国中外合资经营企业法》、《中华人民共和国中外合作经营企业法》等法律、法规的规定,报经主管机关审查批准,领取外商投资企业批准证书。外商通过投标或拍卖方式取得国有土地使用权从事涉外房地产开发经营的,在中标签约后凭土地使用权出让合同和国有土地使用证,按有关规定申领外商投资企业批准证书。外商投资企业经批准后持批准证书和有关文件,向市工商行政管理部门登记,领取营业执照,开始营业。企业营业执照的签发日期,为该企业的成立日期。
　　第九条 非外商投资的房地产经营企业,需在本市独自从事涉外房地产开发经营的,必须向市城乡建委提出书面申请,由市城乡建委根据本市开发建设项目需要和申请人的资质条件予以审批。经审查批准后,凭批准文件向工商行政管理部门办理企业变更登记手续。



第三章 开发建设



　　第十条 涉外房地产开发建设,由市计委会同市城乡建委单列计划,专项管理。
　　第十一条 外商独资兴办的涉外房地产企业在本市开发建设房屋,其土地使用权的取得和终止,必须按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定办理。
　　第十二条 中方企业需要以行政划拨的国有土地使用权作为投资或合作条件与外商组成合资、合作经营企业从事涉外房地产开发经营的,应事先与市土地管理局(以下简称市土管局)签订国有土地使用权出让合同,补交土地出让金。
　　第十三条 非外商投资的涉外房地产企业在本市开发建设房屋,其土地使用权的取得,可以按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定办理,也可以根据《中华人民共和国土地管理法》的规定行政划拨,并在房屋预售或出售、出租和抵押前,与市土管局签订国有土地使用权出让合同,以所得的收益补交土地出让金,补交期限在合同中约定。
　　第十四条 涉外房地产企业开发建设房屋,必须符合城市规划、环境保护、建筑设计、施工管理等方面的管理要求及土地使用权出让合同的规定要求。
　　第十五条 涉外房地产企业建设的住宅,其设计标准可自行确定。
　　第 十六条 涉外房地产企业进行房地产开发建设,应遵守我国现行的技术规范并承担相应的义务。确需采用境外技术规范的,须经市城乡建委批准。
　　第十七条 房屋建设过程中应实行严格的质量监督。竣工后必须报请杭州市建设工程质量监督部门进行验收,取得合格证书。



第四章 房屋出售



　　第十八条 涉外房地产企业开发建设的房屋,必须向杭州市房地产管理局(以下简称市房管局)办理房产登记手续后,方可出售。
　　第十九条 涉外房地产企业开发建设的房屋出售时,其土地使用权相应转移。其房屋所有权的期限与土地使用权的期限相同。土地使用权出让期满,土地使用者(购房人)需要继续使用的,应与市土管局重新签订土地使用权出让合同,支付土地使用权出让金,并办理登记手续,方可继续使用。
　　第二十条 房屋可以整幢出售,也可以分层、分套出售。整幢房屋分层、分套出售前,房屋出售人应明确各分层、分套房屋的建筑面积及相应的土地使用权比例,并制订《房屋使用管理维修公约》。
　　第二十一条 房屋出售活动可在我国境内进行,也可以在我国境外进行,但与我国未建立外交关系或没有在我国设立商务代表机构的国家和地区除外。
　　第二十二条 出售房屋,买卖双方应签订《房屋买卖合同》,明确双方的权利和义务。房屋买卖合同除了必须载明的事项外,还应包括下列内容:
　　(一)相应的土地使用权比例或范围;
　　(二)房屋的使用性质、权属转移的内容;
　　(三)房屋产权人必须遵守的事项;(四)违约责任。
　　第二十三条 《房屋买卖合同》签订后,购房人应到市房产交易所办理过户手续,向市房管局办理房屋所有权属登记手续,领取《房屋所有权证》,并凭《房屋所有权证》向市土管局办理土地使用权登记手续,领取《国有土地使用证》。
　　第二十四条 房屋出售价格由买卖双方协商确定,房屋出售人应将出售价格报市房管局和市物价局备案。房屋出售价格明显低于市场价格的,政府有优先购买权。
　　第二十五条 房屋出售人不得将已出售的房屋重复出售。
　　第二十六条 购房人购得房屋后又向他人出售时,应按规定交纳土地增值费。
　　第二十七条 涉外房地产企业经市房管局批准,可以预售房屋。预售房屋必须具备下列条件:
　　(一)有审核批准的施工设计图纸;
　　(二)有《建设工程规划许可证》和《国有土地使用证》;
　　(三)工程已经开工,施工进度和竣工交付日期已经确定;(四)本办法规定的其他条件。
　　第二十八条 涉外房地产企业向市房管局提出房屋预售申请时,必须提交下列文件:
　　(一)与工程承包公司或施工单位签订的房屋承包合同或施工合同;
　　(二)房屋预售计划;
　　(三)房屋使用、管理、维修公约;
　　(四)预售款的监督机构和使用监督方案;
　　(五)按规定应提交的其他文件。
　　第二十九条 预售房屋买卖双方应签订《房屋预售合同》,明确双方的权利和义务。《房屋预售合同》除必须载明的事项外,还应包括第二十二条(一)至(四)项的内容。《房屋预售合同》签订生效后,购房人应向市房管局办理合同登记手续。
　　第三十条 涉外房地产企业预售房屋所收的预售款,必须先用于支付及清偿该预售房屋的一切建筑费用(包括土地使用权费用)后,才能另作他用。
　　第三十一条 预售的房屋竣工验收合格后,涉外房地产企业应向市房管局办理房屋竣工交付登记,并按《房屋预售合同》办理房屋交付手续。房屋交付后,购房人应凭《房屋预售合同》及房屋交付凭证到市产交易所办理过户手续,向市房管局办理房屋所有权属登记手续,领取《房屋所有权证》,并凭《房屋所有权证》向市土管局办理土地使用权登记手续,领取《国有土地使用证》。
　　第三十二条 房屋预售的其他事项同房屋出售的有关规定。



第五章 房屋出租



　　第三十三条 房屋出租,出租人与承租人应签订房屋租赁合同,并向市房管局办理登记手续。房屋租赁期限不得超过土地使用权出让年限。
　　第三十四条 出租人对房屋及其设备应及时检查、修缮,保障住房安全。
　　第三十五条 凡已出租的房屋,出租人不得重复出租。
　　第三十六条 出售已出租的房屋,除承租人同意终止原租赁合同外,在租赁合同约定的租赁期内,承租人的租赁权利不受影响。购房人和原承租人应当按照原租赁合同,另行签订新的租赁合同。出售已出租的房屋,除租赁合同有约定外,在同等条件下承租人有优先购买权。



第六章 房屋抵押



　　第三十七条 依照本办法经管的房屋产权可以抵押,但同一抵押物不得重复抵押。预售的房屋产权不得用以抵押。
　　第三十八条 房屋产权用以抵押的,相应的土地使用权同时抵押。
　　第三十九条 房屋抵押,抵押人和抵押权人应签订房屋抵押合同,并在签订之日起三十天内,分别向市房管局和市土管局办理抵押登记手续。未经登记的抵押行为无效。
　　第四十条 抵押出租房屋的,原租赁合同继续有效。
　　第四十一条 抵押人不能按期履约时,抵押权人有权依照我国法律和合同规定向市房管局申请处分抵押物。因处分抵押物而取得房屋所有权和相应的土地使用权的,应按规定办理权属变更登记手续。



第七章 登 记



　　第四十二条 房地产经营活动,应依法办理各项登记手续。
　　第四十三条 房产登记由市房管局负责办理;土地使用权登记由市土管局办理。
　　第四十四条 登记期限:
　　(一)发生在中国境内的房地产经营活动中应登记的各项文件,自文件生效之日起三个月内登记;
　　(二)发生在中国境外的房地产经营活动中应登记的各项文件,自文件生效之日起四个月内登记。
　　第四十五条 办理房产登记和土地使用权登记,登记机关可按市物价局规定标准收取登记费。超过登记期限登记的,每超过三十天(不满三十天按三十天计)增加一倍收取登记费,但最高不得超过规定标准的五倍。
　　第四十六条 登记责任人可委托他人代理登记,被委托人必须出具有效的委托代理证书。



第八章 附 则



　　第四十七条 涉外房地产开发经营活动中需要公证的事项,当事人应依法办理公证。
　　第四十八条 对违反本办法规定的,由有关部门根据法律、法规和规章进行处理。
　　第四十九条 涉外房地产企业有关涉外房地产投资、开发建设、经营活动中的纠纷,争议双方可以按照合同的仲裁条款或事后达成的书面仲裁协议,提交中国仲裁机构或者其他仲裁机构仲裁。争议双方没有在合同中订立仲裁条款,事后又没有达成书面仲裁协议的,可以根据我国的有关法律向人民法院起诉。
　　第五十条 涉外房地产企业应按照国家和省的有关规定依法纳税。
　　第五十一条 涉外房地产企业经营房地产中有关外汇事宜,依照我国外汇管理规定办理。
　　第五十二条 向境外组织或个人出让土地使用权、出售房屋,应当以外汇结算。
　　第五十三条 涉外房地产企业在房地产经营中的各项保险,应向我国境内的保险机构投保。
　　第五十四条 涉外房地产企业的房屋出售、预售、出租、抵押情况,应按公历年报送市房管局和市土管局,并抄送市城乡建委,其中外商投资企业还应报送市外经贸委。
　　第五十五条 香港、澳门、台湾地区的公司、企业和其他组织或个人在本市投资从事涉外房地产开发经营活动,参照本办法执行。
　　第五十六条 杭州钱江投资区亦适用本办法。
　　第五十七条 各县(市)可参照本办法执行。
　　第五十八条 本办法由杭州市城乡建设委员会负责解释。
　　第五十九条 本办法自发布之日起施行。

教育部办公厅


中共教育部党组关于加强全国教育系统关心下一代工作委员会建设的意见

教党[2009]20号

各省、自治区、直辖市党委教育工作部门、教育厅（教委），新疆生产建设兵团教育局，部属各高等学校党委：

为了全面贯彻党的十七大和《中共中央国务院关于进一步加强和改进未成年人思想道德建设的若干意见》（中发〔2004〕8号）和《中共中央国务院关于进一步加强和改进大学生思想政治教育的意见》（中发〔2004〕16号）精神，按照“要重视关心下一代工作委员会的工作，支持他们为加强和改进未成年人思想道德建设贡献力量”的要求，进一步发挥教育系统离退休老同志在培养教育青少年工作中的作用，根据《中国关心下一代工作委员会工作条例》精神，现就加强全国教育系统关心下一代工作委员会（以下简称关工委）建设提出以下意见：

一、深刻认识加强教育系统关工委建设的重要性

青少年是祖国的未来，民族的希望。教育系统各级党政领导要从确保党和国家事业后继有人和社会主义事业兴旺发达的战略高度，从实现全面建设小康社会和中华民族伟大复兴目标的全局高度，从提高党的执政能力、巩固党的执政地位和落实科学发展观、构建和谐社会的时代高度，充分认识加强关工委建设和发动、组织老同志参与培养教育青少年工作的重要性和必要性，采取措施，切实加强关工委的建设，为新时期关心下一代事业的发展提供组织保障。

二、准确把握教育系统关工委的性质、任务和工作方针

教育系统关工委是在同级教育部门和各级各类学校党组织的领导下、以离退休老同志为主体、有在职同志参加的工作机构。以现职党政领导为主导，提出工作任务，以老同志为工作主体，开展工作。

教育系统关工委的工作方针是围绕中心、配合补充，因地制宜、量力而为，立足基层、注重实效。

教育系统关工委的主要任务是组织、指导教育系统离退休老同志，配合教育部门和学校，全面贯彻党的教育方针，着力对高校和中小学校学生以及青年教职员工进行思想政治和道德品质教育，全面关心青少年健康成长，为培养德智体美全面发展的中国特色社会主义事业合格建设者和可靠接班人服务。

三、努力建立健全各级关工委组织和机构

1.教育部关工委在部党组领导下，负责指导、组织、协调、服务全国教育系统关工委的工作。关工委实行主任负责制，由主任主持工作，副主任分工协助主任工作。关工委设秘书处负责日常工作，挂靠在教育部相关司局，配备若干行政编制，由教育部提供必要经费支持。关工委主任、秘书长由部党组任命。

2.省、市、县三级教育部门和各级各类学校的关工委组织，由现职领导、离退休老同志和有关部门负责人组成。县级以上教育部门关工委在同级教育部门的领导下开展工作，并负责指导下级关工委工作。

3. 省、市、县级教育部门和高校关工委应设日常办事机构，可独立设置或挂靠有关部门，并配备一定的专兼职人员（现职干部或离退休人员）。

四、着力加强教育系统关工委队伍建设

1. 要高度重视关工委队伍建设。各级教育部门和学校党委要宣传、动员、组织引导老同志，特别是新退休的老同志参加关心下一代工作。要尊重老同志的意愿，发挥老同志的优势和专长，逐步发展建设一支素质高、乐于奉献的老年志愿者队伍，为关心下一代事业的持续发展奠定坚实基础。

2.要加强各级关工委领导班子建设。各级教育部门和学校党委要根据工作需要或在职领导的人事变动、老同志年龄及身体状况等，及时调整关工委领导班子；动员、选配组织能力强、理论水平高、有热情和威望、身体健康的低龄老同志充实领导班子；特别要选配好领导班子主要负责同志。

3.要加强关工委日常办事机构建设。要选配服务意识强、热心关工委工作、有一定能力和水平的同志担任负责人。 4.要发挥、保护好参与关心下一代工作老同志的积极性。各级教育部门和学校党政领导要从政治上、思想上和生活上关心老同志。对担任关工委领导职务且坚持日常工作的离退休老同志个人给予适当补助；对因工作需要并经领导批准返聘的秘书处（办公室）工作人员，应执行本单位返聘人员的有关规定；对工作成绩突出的老同志要给予表扬和奖励。

五、逐步完善关工委长效工作机制

各级关工委要深入贯彻落实科学发展观，坚持改革，勇于创新。从实际出发，注重深入基层，调查研究，不断总结经验，逐步建立健全必要的工作会议、学习培训、信息交流、档案管理等规章制度，完善长效工作机制，保证工作健康有序进行。

六、切实加强对关工委工作的领导

1.各级教育部门和学校党政领导要切实加强对关工委工作的领导。要有同级党政领导担任关工委领导职务，要把关工委工作列入议事日程和工作计划，统筹安排部署，指定专人分管，定期听取汇报和研究工作，及时解决关工委工作中遇到的困难和问题。

2.各级教育部门和学校要大力支持关工委的工作。有关重要文件、会议精神和工作要求要及时向关工委传达、通报；召开涉及全局性的工作会议和有关德育、思想政治工作、学生党建等专题性会议，要请关工委负责同志参加。

3.各级教育部门和学校领导要为关工委开展工作提供必要的工作条件和经费支持。

4.要加大宣传力度，为关工委和老同志开展工作创造良好的舆论和社会环境。

教育部办公厅
二○○九年七月十日