境外个人在华购置房地产的政策与实务

奚正辉


　　中国房地产市场经历了近10年的涨幅，目前已进入一个相对稳定的时期，随着中国经济的发展和人民币升值的预期，有越来越多的境外个人想在中国直接购买房地产。但为了抑制房地产泡沫，中国政府对房地产市场的调控力度却越来越大，各种限制法规、政策频繁出台，着实令境外个人望房兴叹。

一、 境外个人在华购买房地产的政策演变

　　国家对境外个人在华购买房地产的相关法规、政策是随着中国的改革开放一起进行的，主要经历了四个阶段：
　　第一，起始阶段。1980年3月5日，国务院转发了《关于用侨汇购买和建设住宅的暂行办法》规定：鼓励华侨、归侨、侨眷用侨汇购买和建设住宅。他们购买和建设的住宅，产权和使用权归己，国家依法给予保护。该办法也适用于港澳、台湾同胞和中国血统外籍人以及他们在我境内的亲友。该政策的出台，推动了中国一些沿海城市建造许多侨汇房，并出售给华侨等，这也是新中国对外开放房地产市场的开始。
　　第二，发展阶段。在20世纪80年代末90年代初，中国政府允许房地产开发商建造外销房，将该商品房销售给境外人士，那时商品房有外销与内销之分，境外人士只能购买外销商品房。1994年11月15日，建设部制定了《城市商品房预售管理办法》，第8条规定：需向境外预售的，应当在《商品房预售许可证》上注明外销比例。
　　第三，鼎盛阶段。为了促进房地产市场的快速发展和改善投资环境，实现全面开放，中国各地政府逐步取消了境外人士在华购房的限制，除国家安全外，境外人士可以购买任何中国的房地产。
　　2002年8月，北京市国土资源和房屋管理局下发了《关于调整本市内外销商品房管理有关规定的通知》，从2002年9月1日开始，北京市取消本市商品房分“内销”、“外销”的规定。
　　2001年7月16日，上海市人民政府下发了《关于本市内外销商品住房并轨的若干意见的通知》，通知合并了内销、外销商品住房；取消原有的内、外销商品住房项目土地使用权出让金价格的差别，也就是境外人士可以购买上海的任何住宅，但非居住用房还有限制。
　　2003年2月18日，上海市房屋土地资源管理局下发了《关于取消本市非居住房屋租售对象限制的通知》，自2003年3月1日起，取消本市国有土地上的各类非居住房屋的租售对象限制，全面建立开放、统一的商品房交易市场。
　　第四，管制阶段。随着外资不断地涌入中国房地产市场，中国的房地产价格快速攀升，房价远高于普通百姓的承受力，房屋的空置率急剧上升，产生了房地产市场泡沫，不仅导致了居者无其屋，而且昂贵的房价增加了商业的成本，严重影响了商业、工业的发展。为了遏制房价的上涨，2005年5月9日，国务院办公厅转发了《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》，中国政府开始全面介入房地产市场，中国房地产市场的宏观调控由此拉开了序幕。
　　为了遏制房价的进一步上扬，2006年7月11日，建设部等六部委联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，第十条规定：“境外机构在境内设立的分支、代表机构(经批准从事经营房地产业的企业除外)和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。”需注意的是，该意见是限制境外人士在中国大陆购买房屋，但境外人士原来购买的房地产，还是可以自由出售的。

二、境外个人在华购置房地产的实务

1、 签订购房合同

　　目前在中国的主要城市购买一手房基本上购房合同都是从政府网站上直接打印下来的示范文本。像上海的二手房交易的文本也须在网上打印。在签署购房合同是，一定要仔细阅读购房合同，看自己的条件是否都写在上面，尤其要注意补充条款。在制定合同时，购房者的关键义务是付款，所以要注意付款的日期是否太紧张，购房者的权利是收楼并取得房地产权证，所以要注意收楼及取得产权证的时间。
　　作为境外人购房，其购房合同需要公证，这比国内人购房多了一道程序。境外人办理抵押贷款，所签订的贷款抵押合同，也需要公证。公证其实是一个审查的程序，最大限度的保证该合同的真实性，有利于保障交易的安全及稳定。但中国也并不是所有地方都规定境外人购房必须要公证，例如北京，就已经取消了境外人购房公证。

2、 结汇支付房款

　　买房必然涉及到支付房款的问题，如果境外个人在中国境内有人民币存款，则可以省去很多麻烦，直接将房款从境内人民币账户划至开发商指定的人民币收款帐户中即可。但是，多数境外个人并没有现成的人民币，而是需要将境外资金通过外汇管理部门办理相关结汇手续后，才能支付房价款。这样，相对于人民币直接支付的情形，则增加了结汇这一道购房门槛。
　　2006年9月1日，国家外汇管理局和建设部联合发布了《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，就境外个人购房资金结汇问题作出了规定。
　　根据外汇《通知》，港澳台居民和华侨向外汇指定银行申请购房款结汇时，需要向银行提交商品房销售合同或预售合同、《港澳居民往来内地通行证》等有效身份证明和房地产主管部门出具的该境外个人在所在城市购房的商品房预售合同登记备案等相关证明。对于港澳台居民、华侨以外的境外个人，除了提交前述购房合同、身份证明和合同备案证明之外，还需要向银行提供一年期以上的境内有效劳动雇佣合同或学籍证明。外汇《通知》同时规定，开发商的经常项目外汇账户不得保留境外个人境外汇入的购房款，必须经外汇指定银行对境外个人提交的申请材料进行真实性审核确认后，直接将结汇款项划入开发商的人民币账户。
　　在上海，2006年12月13日，上海市房屋土地资源管理局制定了《关于购房结汇出具相关证明的通知》，其规定：“一、境外机构和个人购买本市预售商品房的，在签订上海市商品房预售合同并网上备案后，应当按规定向房屋所在地区县房地产交易中心申请办理预售合同预告登记，取得预告登记证明。该预告登记证明可作为向外汇指定银行申请购房结汇的相关证明。二、境外机构和个人购买本市现售商品房或存量房屋，签订上海市商品房出售合同或上海市房地产买卖合同并网上备案的，在办理新建商品房转移登记前，经房屋所在地区县房地产交易中心确认后，开具《境外机构和个人购买本市房屋已网上备案的证明》，可以作为向外汇指定银行申请购房结汇的相关证明。”在预售的情况下，只有做了预告登记，购房者才能将外汇结汇并支付到开发商人民币账户。

3、 向银行申请贷款

　　银行对境外个人申请贷款审核比较严格，一般都由银行直接审核。需向银行提供如下材料：房屋购买合同、护照、结婚证（或单生证明）以及个人收入证明（或税单）、在中国境内工作或学习满1年的证明。
　　《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》规定：借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房为竣工验收的房屋。
　　《中国人民银行关于调整住房信贷政策有关事宜的通知》：从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%；但对购买自住住房且套型建筑面积在90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。
　　境外个人购房时可以向任何一家国内银行借人民币，不过境外人还可以向外资银行申请借外币支付房款，以后逐月偿还外币。借外币的优势在于贷款利率比较优惠，而且随着人民币的升值，还外币可以赚汇率差。
　　作为境外个人在中国购房，其也可以在外国直接融资，然后将该外币资金直接汇到中国，结汇后支付房款。
　　境外人在国内贷款，签署的抵押贷款合同也许办理公证，银行通常在取得他项权利证后直接将该贷款支付给出售方。

4、 办理房地产权证

　　根据中国的法律规定，房屋所有权的取得必须以登记为准，即购房者自有关房地产管理部门对房屋所有权予以登记之日取得该房屋的所有权。
　　办理产权证时，须缴纳税费后才能办理转移登记，手续较为繁琐，而且费时，建议找专业人士代为办理。

希望本文对有意在中国境内购置房地产的境外人士有所帮助。

上海中汇律师事务所 奚正辉 律师
河北省人大常委会


河北省计量监督条例（修正）
河北省人大常委会


（1988年11月24日河北省第七届人民代表大会常务委员会第四次会议通过 根据1993年4月28日河北省第七届人民代表大会常务委员会第三十三次会议《关于修改＜河北省计量监督条例＞的决定修正》）


第一条 为保障国家计量单位制的统一和量值的准确可靠，强化计量监督，根据《中华人民共和国计量法》和《中华人民共和国计量法实施细则》，结合我省实际情况，制定本条例。
第二条 凡在本省境内建立计量标准器具，进行计量检定和向社会提供公证数据，以及制造、修理、销售、进出口、使用计量器具的单位或个人，必须遵守本条例。
第三条 县级以上计量行政部门是同级人民政府的计量监督管理机构，负责本条例的实施。
计量监督人员在规定的权限内行使职权，受法律保护，任何单位或个人不得干涉。
第四条 县级以上计量行政部门的监督职权。
（一）监督检查计量法律、法规、规章的执行；
（二）负责调解计量纠纷，组织仲裁检定；
（三）对违反计量法律、法规、规章的行为做出行政处罚的裁决，并监督执行；
（四）指导下级计量行政部门查处违法案件；
（五）审理计量监督行政复议案件；
（六）负责对所属计量监督人员的培训、考核发证工作；
（七）负责对所属计量监督人员的工作进行监督检查。
第五条 县级以上行业行政部门的监督职权：
（一）监督检查本行业计量法律、法规、规章的执行；
（二）对本行业制造、修理计量器具的企业进行监督检查；
（三）对本行业企业、事业单位的计量工作进行监督检查；
（四）负责对本行业企业、事业单位内部的计量检定人员的培训、考核发证工作。
第六条 各级工商、物价行政管理部门应配合计量行政部门，在市场对计量器具和计量数据进行监督管理。对使 用不合格的计量器具或破坏计量器具准确度和伪造数据，损害消费者权益的行为进行处罚。
第七条 县级以上计量行政部门可根据需要，任命计量监督员。
第八条 计量监督员的职责：
（一）根据计量法律、法规、规章进行监督检查；
（二）在制造、修理、销售和使用计量器具的场所进行巡回检查，调解计量纠纷，组织仲裁检定；
（三）在规定的权限内进行现场处理，执行行政处罚。
第九条 县级以上计量行政部门可根据需要，聘任义务计量监督检查员。
第十条 义务计量监督检查员的职责：
（一）宣传计量法律、法规、规章；
（二）指导用户正确使用计量器具；
（三）对违反计量法律、法规、规章的行为进行监督检查，在规定权限内执行经济处罚；
（四）反映群众对计量监督工作的要求和意见。
第十一条 义务计量监督检查员在授聘计量行政部门指定的场所和所授权限内执行计量监督检查任务，查处计量违法行为；超出授权范围的，提交授权的计量行政部门处理。
第十二条 义务计量监督检查员执行任务时，应佩戴省统一规定的标志，进行现场处罚须出示义务计量监督检查员证件。
第十三条 县级以上计量行政部门设置的法定计量检定机构，应配备本行政区域内实施计量检定必要的技术手段。所需经费，按照国家财政管理体制的规定，列入各级财政预算。
第十四条 县级以上计量行政部门对群众检举揭发的违反计量法律、法规、规章的行为，必须及时做出处理。
第十五条 对个体工商户制造、修理国家规定的计量器具，当地计量行政部门和有关主管部门应加强管理和监督检查。

个体工商户制造或修理计量器具的范围，按国家计量行政部门有关规定执行。
第十六条 因特殊需要使用非法定计量单位的，必须执行以下规定：
（一）出口非法定计量单位产品的，应将合同副本报当地计量行政部门备案。转国内销售的，改为我国法定计量单位后，方可销售；
（二）进口非法定计量单位的计量器具或配套设备，应向其主管部门提出申请，经省计量行政部门审查，报国家计量行政部门批准；
（三）制造用于本单位维修的非法定计量单位的零配件，报当地计量行政部门备案。
第十七条 对利用他人制造的计量器具或研制成果伪称自己的新产品申请定型鉴定或样机试验者，取消申请制造该种计量器具许可证资格，可并处二千元以下罚款。
第十八条 使用强制检定计量器具的单位或个人，应将在用的计量器具登记造册，向当地计量行政部门申请强制检定。当地计量行政部门不能检定的，应到该部门上一级计量行政部门指定的计量检定机构申请检定。未按规定登记造册申请检定的，或经检定不合格继续使用的，责令停止
使用，可并处一千元以下罚款。
第十九条 已取得计量认证合格证书的产品质量检验机构，因条件改变达不到原考核标准的，必须限期改进，在改进期内不得向社会提供公证数据。违者，处一千元以下罚款；超过改进期限仍达不到原考核标准的，由发证单位注销其计量认证合格证书，停止使用计量认证标志。
第二十条 已取得计量认证合格证书的产品质量检验机构，因产品标准改变，原检验能力不适应需要，未重新申请认证合格的，不得向社会提供公证数据。违者，责令停止检验，可并处一千元以下罚款。
第二十一条 县级以上计量行政部门可根据需要，授权其他部门或企业、事业单位的计量检定机构和技术机构，在规定的范围内执行强制检定和其他检定、测试任务。
第二十二条 被授权单位应按授权的规定项目和范围进行计量检定。违者，责令停止授权的计量检定，吊销其计量检定授权证书，停止使用授权的计量检定印、证，可并处一千元以下罚款。
第二十三条 被授权单位不得使用不合格或超周期的计量标准器进行计量检定。违者，责令其停止授权的计量检定和测试工作，吊销其计量检定授权证书，停止使用授权的检定印、证，可并处一千元以下罚款。
第二十四条 未经授权单位考核合格的计量检定人员，不得从事授权的计量检定。违者，给予行政处罚。情节严重构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第二十五条 执行计量检定和测试任务的机构，未按规定期限完成检定任务，给送检单位造成损失的，责令赔偿损失。

被授权单位随意中断授权的计量检定和测试工作，给送检单位造成损失的，被授权单位应赔偿损失。
第二十六条 除国家另有规定外，法定计量检定机构不得代替制造、修理计量器具的企业进行计量器具产品出厂检定。违者，责令停止检定，可并处一千元以下罚款。
第二十七条 当事人对处罚不服的，可向上一级计量行政部门申请裁决。对裁决不服的，可在接到裁决决定之日起十五日内向人民法院起诉。期满不起诉又不履行的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第二十八条 对执行计量法律、法规、规章作出优异成绩的单位或个人，由人民政府或计量行政部门给予表彰或物质奖励。
第二十九条 计量监督人员利用职权收受贿赂、营私舞弊的，由所在单位给予行政处罚，是计量监督员的撤销计量监督员职务。义务计量监督检查员有上述行为的解除聘任。情节严重构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第三十条 本条例自公布之日起施行。

附：河北省人民代表大会常务委员会关于修改《河北省计量监督条例》的决定

（1993年4月28日河北省第七届人民代表大会常务委员会第三十三次会议通过 1993年4月28日公布实行）


河北省第七届人民代表大会常务委员会第三十三次会议，根据国家有关法律、法规和省人民政府关于《河北省计量监督条例修正案（草案）》的议案，决定对《河北省计量监督条例》作如下修改：
一、第二条修改为：“凡在本省境内建立计量标准器具，进行计量检定和向社会提供公证数据，以及制造、修理、销售、进出口、使用计量器具的单位或个人，必须遵守本条例。”
二、第四条第（五）项修改为：“（五）审理计量监督行政复议案件；”
删去第（八项）：“负责企业计量定级、升级工作的监督管理和审批工作。”
三、删去第五条第（二）项：“指导本行业企业计量定级、升级工作；”
四、第六条修改为：“各级工商、物价行政管理部门应配合计量行政部门，在市场对计量器具和计量数据进行监督管理。对使用不合格的计量器具或破坏计量器具准确度和伪造数据，损害消费者权益的行为进行处罚。”
五、第十八条修改为：“使用强制检定计量器具的单位或个人，应将在用的计量器具登记造册，向当地计量行政部门申请强制检定。当地计量行政部门不能检定的，应到该部门上一级计量行政部门指定的计量检定机构申请检定。未按规定登记造册申请检定的，或经检定不合格继续使用
的，责令停止使用，可并处一千元以下罚款。”
六、第二十六条修改为：“除国家另有规定外，法定计量检定机构不得代替制造、修理计量器具的企业进行计量器具产品出厂检定。违者，责令停止检定，可并处一千元以下罚款。”
本决定自公布之日起施行。
《河北省计量监督条例》根据本决定作相应的修正，重新公布。



1993年4月28日