为“田文昌”辩护
——从“刘涌之死”说起
作者：中华人民共和国公民 梁剑兵
刘涌死了，关于刘涌一案的“网愤”暂告平息。
但是，另一种“愤怒”又随之而起。这次，愤怒的对象是号称“天下第一辩护高手”的京都大律师田文昌，还捎带上了14位法学家。按照某些网友的“声讨檄文”，此15人的罪名主要有：“败类”、“罪人”、“黑社会的帮凶”、“倒掉的法学家！”……等等。
看到这种愤怒，本人心里实在有些不爽。于是，想在这里写一些为“田文昌”辩护的文字，随大家反驳或者支持吧。
开辩之先，声明两点：
一、我所辩护的对象，是加引号的“田文昌”。
这个引号，我有如下的讲究：一来，不是指田文昌一个人，而是包括田大律师在内的15个人。二来，我所要辩护的对象，不是人本身，而是该15人的行为。三来，“田文昌”更指一种需要为之辩护的观念和思想。
二、我辩护的基本立场，是客观主义的。
首先，我理解、也同情网友对“田文昌”的愤怒，因为我也有过和大家相同的、追求正义的一般性的情感。
但是，我更为这种“愤怒”的深处所体现的“盲目的正义情感”感到恐慌。害怕这种非理性的情感最终会演变成为“多数人的暴力”，乃至于毁坏法治,文化大革命的历史我们不应该忘记。而这种恐慌，便是驱使我写这些文字的最主要的内心驱动力。
其次，我虽然赞成“田文昌”的行为，以及那行为背后的思想。但是我不赞成他们表达自己思想时所使用的语言和方式以及场合。因为，当羊披上了作为形式的“狼皮”的时候，是很容易被误认为狼的。
闲话少叙，言归正传。
第一个观点，我不赞成个别网友对“田文昌”的那种愤慨。
鲁迅有话：辱骂不是战斗。
国人在表达义愤的时候，往往不喜欢用理性和科学的方法分析被指责者在行为上的错处，而是采取“撕掉他的画皮”之方法，贬损其人格、侮辱其人身或者尊亲属，这实在是一种让人无法忍受的陋习。
法学家在我国科学家中的地位向来不高，且背负着设计国家法治蓝图的重任，其所追求的是国家和社会的繁荣与进步。即使，其行为不当，也应理性分析和批评，进行是否正当与合理的评价。辱之骂之，再施以“黑社会的帮凶”之罪名，然后幸灾乐祸于法学家的“倒掉”，这样，在口舌上倒是痛快了，却会导致老百姓对法学家盲目的痛恨，进而发生连锁反应，更痛恨法学家所代表的先进思想，视其思想如洪水猛兽。想当年，戊戌变法的六君子在菜市口被砍头的时候，京城百姓万人空巷齐声唾骂，乃至于改革家人头落地，百姓万众欢呼，腐败颟顸的慈禧太后的威望达到颠峰。此中教训，我们还不应当记取吗？
第二个观点，制度和规矩比什么都重要。
网友所集中火力猛烈攻击的，是“田文昌”的“程序正义论”和“维护人权论”。
这两个东西，是在我国实现法治社会的的两件工具。说起它的大道理来，稍微具有法学常识的人都得承认那是好东西。可是，如果这样的好东西被刘涌这样的“坏蛋”所用，国人便会觉得，好象两朵美丽无比的鲜花插到了一堆恶臭无比的牛粪上，又好似珍贵如黄金的盘尼西林没有被用来诊治英勇杀敌的战士，反而被用在了敌方士兵的身上，由此所产生的愤怒——对那医生或者是盘尼西林本身的愤怒——随你拿什么辞藻来比喻都不会过分的。这种愤怒，在一边倒的舆论的推动之下，恰如被狂风推着乱跑的波涛，劈头盖脸的向“田文昌”席卷过去。
面对这种愤怒，法学家门没有及时的变换表达思想的用语，对先进的好东西作出合理的解释与说明，反而举起了一面更容易被舆论和民众误解的盾牌进行抵抗，那就是“坏蛋也有人权”。鄙人认为，这句话就是那张“披在羊身上的狼皮”了！须要知道，这句话如果在美国或者其他西方文化占主导地位的社会里说，也许多数人都会投赞成票，或无所谓。但是，在不具有理性和科学传统的中国社会讲出来，十个人倒会有九个人想去唾胆敢讲这话的人一脸口水，信不信由你……
近代以来，中国的事情老是办不好，社会动荡、官僚腐败、百姓潦倒，最大、最根本的一个原因，就是什么都可以很重要，惟独制度和规矩不重要。制度也罢规矩也罢，就象个受气的小媳妇，不论是谁都可以利用她、欺负她，都可以强奸她或者拿她做遮羞布或者挡箭牌。当规矩合乎自己利益和心思的时候，谁都高举着规矩的大旗，把规矩抬举到九天之上。当规矩不合乎自己的利益和心思的时候，谁都可以把规矩踩到自己脚下的污泥里，或者打进18层地狱。官员固然会这么做，老百姓也不例外，只是苦了那些坚持规矩痴心不改的个别人去当照镜子的猪八戒。
其实，用最简单的话来说，人权就是人所享有的法律上的权利，从制度和规矩的角度来看，人权就是凡是人都无一例外可以平等享有的权利，而不论他是好人还是坏人。比如刘涌，即使罪大该死，我们也没有道理将他千刀万剐，而是注射毒药取他性命，这实际上也是刘涌所享有的一种人权。咱们国家的法律，从来都没有说过“法律面前好人平等”这样的话。咱们的法律是这样说的：法律面前人人平等！这里的“人人”，是不分好人坏人的。任何被怀疑犯罪的人，不管他（或者她）是不是好人或者坏人，都享有同样的、不受刑讯逼供的人权，——这，就是咱们国家法律上的规矩。所以，羊就是羊，不管它披着什么皮，都不影响羊的本质，这才是正理。
问题的关键在于，要让老百姓知道，法律和制度永远是咱们最重要的规矩。我们不能因为反感刘涌这个人，就坏了咱们的规矩，规矩才是头等重要的事情！刘涌死不死是小事，规矩不能被破坏才是大事情。如果说，因为一个刘涌，就可以毁坏国家的法度和规矩，就好比是为打死一只老鼠而砸坏了瓷器店里的所有瓷器一样，那就太不值得啦！
第三个观点，律师是个挑夫。
田文昌（这个田文昌没有加引号，说的便是田大律师本人了），曾经提出一个问题：律师究竟是个什么东西？
窃以为，田大律师这问题问的真有些惊天地、泣鬼神的意思，值得咱们大家伙好好的考虑考虑。
从历史上看，打从咱们国家有律师的那一天起，在众人的眼里，律师似乎就不是个什么好东西。
我国律师的祖师爷，名叫士荣，是春秋时卫国的一个大夫。公元前632年，卫国的统治者卫侯和他的侄子打官司，侄子控告叔叔谋杀叔武，卫侯派他的属下士荣先生做自己的辩护律师。承办此案的“法官”是当时的超级大国晋国的国君晋文公先生。审理的结果，卫侯输了官司，被晋文公先生砍了脑袋，同时被砍脑袋的，还有士荣先生。杀士荣先生的理由很简单：为坏蛋辩护的人也不是什么好东西，一起杀了算啦。
2500多年后，公元1957年，反右运动，每个单位发几个右派名额供大家“选举”，其比例大体是5%（因为毛主席说：95%的干部和群众都是好人）。当右派名额发放到律师行业的时候，5%的比例变成了100%。结果，当时咱们国家的大概两千多位律师，不分男女老少，无一漏网，通通被戴上右派的帽子，批发到了监狱。理由也很简单：为阶级敌人辩护的人不当右派谁当右派！？
又过了20多年，1983年，我也做律师，在法庭上做辩护人，公诉人辩论不过鄙人时，经常使出“杀手锏”质问我：你为什么要为阶级敌人辩护？你为什么和坏人合穿一条裤子？对这种质问，我无法回答，并且噤若寒蝉。
再过20年，2003年，我还是律师，也给大学生上课。课间，经常有莘莘学子递纸条问我：老师，您为罪大恶极的罪犯辩护，为他开脱罪责，你不会受到良心的谴责吗？面对他们的质问，我也做若干的解释，但总不能使自己的学生消除那清澈如水眼睛里狐疑的目光……
如果大家都一直这么看待律师，那咱们国家的律师还有活路吗？
其实，我觉得，律师就象是一个挑夫，一头挑着他的服务对象的合法权益，一头挑着咱们国家的制度和规矩。
从前一头看，国家的规矩要求律师只能为被怀疑犯罪的人进行辩解，如果田大律师在法庭上不但不为刘涌辩护，反倒说一些要求法院重判刘涌的话，那他就根本违反了国家的规矩和制度。
从后一头看，律师只维护被告人的合法权益而不维护被告人的非法权益，要维护合法权益，就必须对侵犯被告人合法权益的行为（例如刑讯逼供行为）提出控告和申辩，否则，他也违反咱们国家的规矩和制度。
不管是前一头还是后一头，两头都要同样重要，否则，这个挑夫就干不好。
第四个观点，法学家提交意见书的行为具有神圣的正当性。
我这个观点，恐怕是14位法学家自己也没有想过的，或者是虽然想过，却没有勇气大声说出来的。
激起网友强烈“义愤”的，乃是14位法学家向辽宁省高级人民法院提交那份《法律意见书》的行为，表达这种“义愤”的代表作品，是一篇署名“我是风”的网友的文章《专家该归何处？》于2003年9月5日发表在中国法院互连网上。为避免断章取义的毛病，好在这篇奇文的字数也不多，所以我想把这文章全文抄录如下，请各位朋友耐心地先阅读品味一番。
近日读了中国法院网法治论坛网友偏居一隅《专家法律意见书该归何处》一文后，颇有同感。但思考之余，觉得似乎美中不足。意见书只是一件物质载体而已，制作然后投递它的，是那些“专家”们。所以，恐怕更合理的问题是“专家应把法律意见书投向何处？”。而我认为，这个问题实际就是在问：“专家该归何处？”
在法治进程中，专家的作用无庸置疑非常重要，他们的理论可能为法治实践指导方向，构建体系，营造氛围。以法院的司改为例，他们的贡献就非常大。在这样的环境下，越来越多的专家学者开始关注并积极参与司法实践，这无疑也是中国司法的幸运（抑或不幸？）。然而，专家应当怎样参与司法实践呢？有些专家对此也有所自觉，还讨论过“学者的使命”这样极其重要的命题。
但是，在刘涌案中，学者是基于使命参与司法实践的吗？他们是否参加了庭审？是否审阅了控辨双方的证据？是否听取了受害人的陈述或被告人的辩解？但十多名专家竟然取得了惊人的一致（恐怕比陪审团的效率要高很多了吧），然后出具了共同署名的意见书。的确，他们的法律功底比我们的法官深厚，法学知识比我们的法官渊博，所以他们说：这个案子有问题（还好，他们没有说：这案子该怎么判）！可他们在得出这样结论之前，是否问过自己：“你到底是干什么的？！”
不在其位，不谋其政。诚然，专家可以著书立说，反对刑讯逼供；可以去当律师或法律工作者，运用并检验自己的理论（附带找点稀饭钱）；可以参与立法讨论，为制约和引导司法出谋划策。但是，绝不能在一起尚未终审的案件中，向具体办案的司法机关指手划脚！以他们的身份地位和名气资历（或许，承办法院中还有他们的弟子呢），承办的法院和法官能不受到影响？
专家们一方面呼吁和要求法官不要受到社会舆论压力的干扰，然而在本案中，他们却有意或是无意地制造了对司法机关更大的压力：学术压力，身份压力，舆论压力，名气压力。然后若无其事、一本正经地说，这是法治的要求、人权的保障！
我不知道他们的意见书是否理由充足，也不知道法院改判得是否正确。但我知道，“专家”对这场刘涌案讨论起了始作俑者的作用，而且颇有些不安分守己摆不正自身位置的滑稽。同时，我更想知道的是，这些专家制作这份法律意见书的动机和背景：是出于学术良心还是利益驱使，是基于正义良知还是哗众取宠，是维护法治还是变相施行人治，是保障人权还是保护幕后交易？
如果这些问题不好明答，我只好问：专家该归何处？
看完这篇文章后，我首先想明确回答作者几个问题：
一、14位专家首先是中华人民共和国的公民，这是谁也无法否认的。
江苏省镇江市人民政府


关于印发《镇江市物业管理实施细则》的通知
　　
镇政发〔2007〕50号
　　

　　 各辖市、区人民政府，镇江新区管委会，市各委办局，各直属单位、企事业单位：

　　《镇江市物业管理实施细则》已经4月29日市政府常务会议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

　　

　　

　　

　　

　　二○○七年五月二十三日

　　
　　

　　镇江市物业管理实施细则

　　

　　第一章总则

　　

　　第一条为了规范物业管理行为，维护当事人的合法权益，根据《江苏省物业管理条例》的规定，结合本市实际情况，制定本细则。

　　第二条本市行政区域内的物业管理活动适用本细则。

　　第三条新建住宅区必须实行物业管理。配套设施比较齐全的原有住宅区，应当实行物业管理。配套设施不全的原有住宅区，当地人民政府应当有计划地组织综合整治，提高配套水平，逐步创造条件，实行物业管理。

　　鼓励机关、企事业单位办公区域，以及配套设施比较齐全的大厦、工业区、商业贸易区、旅游区、学校等其它物业，实行物业管理。

　　第四条镇江市房产管理局（以下简称市房管部门）是全市行政区域内的物业管理行政主管部门，负责本细则的组织实施。

　　辖市、区人民政府应当加强对辖区物业管理工作的领导，协调相关职能部门共同推动物业管理工作。辖市、区物业管理行政主管部门负责本辖区内物业管理活动的监督管理。

　　建设、规划、城管、公安、民政、财政、物价、工商、税务、园林等相关部门，在各自职责范围内，依法做好物业管理活动的相关管理和服务工作。

　　街道办事处（含镇人民政府，下同）负责对辖区内物业管理与社区管理、社区服务的相互关系进行协调，指导和监督社区居委会、业主委员会和物业管理企业开展工作。

　　第五条物业管理企业按照国家和省有关规定享受第三产业优惠政策。

　　（一）新办的物业管理企业从事居民服务业的自开业之日起，可减征或免征所得税1年。

　　（二）新办的劳动就业物业管理服务企业，凡安置失业人员和其它企业下岗职工达到从业人员总数60%，经劳动部门认定，税务部门审批，免征企业所得税3年；免税期满后当年安置待业人员占企业原从业人员总数30%以上的，减半征收所得税2年。

　　（三）对社区服务项目，经有关部门审核批准，3年内免征营业税，城市维护建设税和教育费附加随营业税一同免征，3年内免征工商行政性收费。

　　（四）物业管理企业以全部收入减去代业主或承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额作为营业额计征营业税。

　　（五）新成立物业管理企业3年内享受下列优惠政策：免缴物价调节基金、粮食风险基金、防洪保安基金、优待金、残疾就业保障金，缓缴人防基金。

　　（六）物业管理企业受托管理的经政府整治的老住宅小区物业管理公共服务费列入代办项目，不计入纳税基数，使用物业服务专用票据。

　　

　　第二章业主及业主大会

　　

　　第六条房屋的所有权人为业主。

　　业主在物业管理活动中按照法律的规定和物业服务合同的约定享有权利，并承担相应义务。

　　业主通过业主大会或者业主代表大会和业主委员会对物业实施自治管理。只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主同意，物业管理的组织形式可以由业主自主决定。

　　第七条物业的承租人或者实际使用物业的其他人为物业使用人。

　　物业使用人在物业管理活动中应当遵守有关法律、法规和业主（临时）公约的有关规定。物业使用人违反规定的，有关业主应当承担连带责任。

　　第八条一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主大会是业主集体行使权利和维护全体业主合法权益的组织。凡需投票表决的事项，应当由业主本人根据投票权数签署赞同、反对或者弃权的书面意见。业主委托本物业管理区域内其他业主参加会议的，受托的业主可以代为转交投票的书面意见。

　　物业使用人出席业主大会的，应出具业主的书面委托书。如业主出具书面委托书确有困难的，经社区居委会证明该物业使用人为业主直系亲属且长期居住的，可出席会议。

　　物业管理区域内业主户数多于200户的，可由业主代表组成业主代表大会。业主代表由业主大会筹备组以幢、单元、楼层等为单位推荐出1一5名候选人，经民主选举产生。业主代表大会的业主代表应当于参加业主代表大会7日前，就业主代表大会会议拟讨论的事项书面征求所代表的业主意见。业主代表的任期与当届的业主委员会任期相同。

　　第九条物业管理区域的划分应当遵循方便居民的生活和工作，有利于物业实施统一管理，有利于社区建设与管理，有利于公建配套设施发挥最大效益的原则，由辖市、区物业管理行政主管部门具体划分。物业管理区域划分后，辖市、区物业管理行政主管部门应当在物业管理区域内公告。

　　第十条物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到50％，或者首户业主入住已满2年的，应当依法召开首次业主大会，选举产生业主委员会。

　　分期开发的物业区域，可以先期成立业主委员会。先期成立的业主委员会，应当在物业区域新的一期交付使用的物业建筑面积达到50％以后，及时补选或改选业主委员会。

　　第十一条建设单位应当在符合首次业主大会成立条件后30日内，以书面形式告知物业所在地的辖市、区物业管理行政主管部门和街道办事处；业主也可书面告知物业所在地的辖市、区物业管理行政主管部门。

　　辖市、区物业管理行政主管部门应在收到书面告知15日内，会同街道办事处组织、指导、协调成立首次业主大会筹备组。筹备组工作经费由建设单位承担。

　　第十二条首次业主大会筹备组由社区居委会、建设单位和业主代表组成，人数一般为7－15名。筹备组的组长由社区居委会工作人员担任，业主代表由社区居委会推荐产生。

　　筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告，公告时间不少于5日，筹备组自公告期满后成立。

　　筹备组自成立之日起30日内依法做好业主大会召开的各项准备工作，并完成召开首次业主大会的工作。物业所在地的辖市、区物业管理行政主管部门应当指导筹备组召开首次业主大会。

　　第十三条业主在首次业主大会会议上的投票权数，住宅房屋实行一户一票。与住宅同一物业区域内的非住宅物业按照每一房屋权属证为一票，每一房屋权属证所登记的建筑面积超过该住宅小区住宅户均建筑面积一倍以上的，可增加一票。单个业主所持有的投票权最高不超过全部投票权的30%。

　　业主在第二次及其以后的业主大会上投票权数的确定，由业主大会议事规则规定。

　　第十四条召开业主大会应当有代表过半数投票权的业主参加。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用征求意见的形式。涉及选举业主委员会和讨论议决有关物业管理区域重大事项内容的会议时，应当采用集体讨论的形式召开业主大会。

　　第十五条业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会的定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开，每年至少召开一次。经20%以上的业主提议，或者经拥有物业管理区域内30%以上投票权数的业主提议，应当召开业主大会临时会议。

　　业主委员会不履行职责召集业主大会定期会议和临时会议的，辖市、区物业管理行政主管部门可以责令业主委员会限期召集。逾期仍不召集的，由物业管理区域所在地的街道办事处指导社区居委会组织召集。其他单位和个人召集的业主大会会议无效。

　　第十六条业主委员会是业主大会的执行机构，在物业管理活动中应当维护全体业主的合法权益，依法履行职责并承担义务。业主委员会对业主大会负责并报告工作。

　　第十七条业主委员会由业主大会选举产生，业主委员会由5至15人的单数组成，业主委员会委员候选人由业主联名推荐，联名业主的具体人数由筹备组根据物业类型和物业管理区域内业主总人数确定。业主委员会选举采取差额选举的方式，差额比例不低于20％。

　　业主委员会委员在任届内拒不履行业主义务，以及其他原因不宜担任业主委员会委员的，业主委员会应当终止其委员资格，并在物业管理区域内公告。委员资格终止之日起3日内，应将其保管的档案资料和有关财物移交给业主委员会。

　　第十八条物业管理区域内，应建立社区居委会、业主委员会、物业管理企业负责人参加的联席会议制度。联席会议由物业所在地的街道办事处指定专人负责召集和主持。联席会议主要协调解决物业管理中的重大问题。

　　第十九条业主委员会的委员可以获得一定数量的津贴。津贴来源和津贴标准由业主大会决定后在物业服务合同中约定。业主委员会委员不得在本物业管理区域服务的物业管理企业中兼职并接受物业管理企业津贴。业主委员会不得从事经营活动。

　　第二十条业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集，召开会议必须有过半数委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。业主委员会委员如出现个别缺额时，业主委员会应按法定程序及时予以补充，并通告全体业主。业主委员会委员缺额超过半数以上时，应召开业主大会予以补选。

　　第二十一条业主代表、业主委员会任期届满3个月前，街道办事处应当指导、督促换届选举。

　　业主委员会因客观原因集体辞职或解散的，物业所在地的街道办事处应及时指导社区居委会依法组织召开业主大会，重新选举业主委员会。

　　第二十二条建设单位依法制定的业主临时公约和经业主大会通过的业主公约是业主共同订立的有关物业使用、维修、管理等方面的行为守则，对全体业主和物业使用人具有约束力。

　　业主大会、业主委员会作出的决定以及经业主大会授权由业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同，应当在物业管理区域予??具有约束力。

　　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规、规章规定的，物业所在地的辖市、区物业管理行政主管部门应当依法予以撤销，并通告物业管理区域内的全体业主。

　　

　　第三章物业管理企业

　　

　　第二十三条物业管理企业应当依法取得物业管理企业资质，并在资质等级许可的范围内从事物业管理活动。

　　物业管理企业应当在经营服务场所公示营业执照、资质证书和从业人员的职业（职称）资格证书。

　　已领取国家统一制发的物业管理企业资质等级证书的外地物业管理企业，来本市从事物业管理活动的，应当到市房管部门备案。

　　第二十四条物业管理企业在物业管理活动中依照法律的规定和物业管理服务委托合同的约定享有权利，并承担相应义务。

　　物业管理企业应当将与建设单位或业主委员会签订的物业（前期）服务合同的主要内容，在物业管理区域内予以公示，接受业主监督。

　　物业管理企业因故提前终止服务，或按照物业（前期）服务合同的约定期限届满的，应当提前三个月书面告知业主委员会，并在物业管理区域内书面告示全体业主，同时公示物业管理服务费收支情况，公布物业管理用房及其他属于全体业主的公共财物，接受业主质询。

　　物业管理企业按照合同约定退出物业管理区域的，由业主委员会另聘物业管理企业。在未落实物业管理企业之前，其小区环境卫生、绿化管理、公共秩序等服务，由物业所在地街道办事处协调社区代为临时管理。

　　第二十五条建立物业管理企业履约保证金制度。物业管理企业履约保证金用于物业管理企业非正常退出物业后、新聘物业管理企业进入物业前过渡管理的费用。履约保证金的标准不低于每万平方米建筑面积1000元，具体数额由建设单位或业主委员会，在物业（前期）服务合同中与受托的物业管理企业约定。履约保证金存入辖市、区物业管理行政主管部门指定的帐户。如物业服务合同期满双方不再续约的或因不可抗力因素导致合同终止的，在辖市、区物业管理行政主管部门的监督下，建设单位或业主委员会应将履约保证金全部退还物业管理企业。

　　第二十六条承担前期物业管理服务的企业在首次业主大会未成立前，因故终止前期物业服务合同的，仍由原建设单位负责重新选聘前期物业管理企业。

　　第二十七条首次业主大会上应当作出续聘或解聘前期物业管理企业的决定。业主大会作出续聘前期物业管理企业决定的，业主委员会成立后应及时与续聘企业签订物业服务合同；业主大会作出解聘前期物业管理企业决定的，业主委员会应当根据业主大会的决定，在30日内完成重新选聘物业管理企业的工作，并与新聘的物业管理企业签订物业服务合同。

　　第二十八条物业管理企业应当配合街道办事处、社区居民委员会在本物业管理区域内开展相关工作；协助公安部门维护物业管理区域内治安秩序、制止违法行为。在物业管理区域内发生治安案件或者各类灾害事故时，应当及时向公安和有关部门报告，并协助做好调查和救助工作。
　　

　　第四章物业管理服务与收费

　　

　　第二十九条新建住宅物业出售前，建设单位必须通过公开招标方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理，并与选聘的物业管理企业签订前期物业服务合同。

　　第三十条新建物业出售时，建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同必须包含前期物业服务合同约定的内容。

　　建设单位必须在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。

　　第三十一条物业（前期）服务合同的主要内容由当事人参照物业管理主管部门制定的示范文本商定。

　　第三十二条普通住宅公共服务收费实行政府指导价。政府指导价由市价格主管部门会同物业管理行政主管部门，根据物业的硬件设施、环境和物业管理服务质量等因素，制定相应的物业服务分项目收费基准价及浮动幅度，并定期公布。通过招标确定的公共服务费收费标准，招标结束后向价格主管部门备案。价格主管部门应及时出具备案文件。未通过招标确定的公共服务收费标准，事前应报价格主管部门审核。已产生业主委员会的普通住宅物业管理公共服务费的具体收费标准由业主委员会经业主大会同意后，按照本市物业服务收费的有关规定，与物业管理企业在物业服务合同中约定，并报市价格主管部门备案。

　　高档住宅、别墅、非住宅用房等其他物业的公共服务收费，由当事人在物业（前期）服务合同中协商确定。满足部分业主、物业使用人需要或接受委托开展的特约服务和代收代办收费，由当事人协商确定。

　　物业管理企业应当在物业管理区域内以书面形式公布物业服务与收费的项目和标准等内容。物业管理公共服务费按月或季度收取，最多可预收一年。

　　物业管理企业应当定期向业主公布物业管理服务费的收支情况，至少每半年公布一次，并接受业主委员会的监督和质询。

　　第三十三条业主、物业使用人应当按照物业（前期）服务合同的约定及时交纳物业管理服务费，不得拒绝履行依约交纳物业管理服务费的义务，损害其他业主的利益。

　　第三十四条前期物业服务合同生效之日至销售房屋经综合验收具备交付条件的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。销售房屋经验收具备交付条件的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担；房屋销售合同未约定的，由建设单位承担。根据房屋销售合同约定，已经验收具备交付条件的房屋，因物业买受人的原因未及时办理入住手续的物业服务费用，由物业买受人承担。

　　房屋交付给业主后，业主进行装饰装修期间应全额交纳物业服务费。业主、物业使用人连续六个月未居住且向受托的物业管理企业办理未入住书面告知手续的视为空关房，业主在空关房期间的物业服务费按70％交纳。

　　已竣工但尚未售出或者因建设单位的原因尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额交纳。

　　物业出租、出借或者以其他方式由他人使用的，物业服务费由物业使用人交纳，业主负连带交纳责任。

　　物业发生产权转移时，原业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。

　　第三十五条建设单位应承担所委托物业管理项目的前期介入费用、接管验收费用、物业管理企业的开办费用及项目分期建设造成的前期物业管理服务费不足的补贴等。各项费用和补贴的具体标准及支付方式由建设单位与物业管理企业根据项目规模、配套等因素协商确定并在前期物业服务合同中约定。

　　第三十六条车辆在物业管理区域内停放和管理等事项，由业主大会决定。已成立业主委员会的小区，车辆停放收费标准应报价格主管部门确认后执行；未成立业主委员会的小区，车辆停放收费标准由价格主管部门审核后执行。车主对车辆有保管要求的，由车主和物业管理企业另行签订保管合同。

　　住宅物业管理区域内的机动车停车场（库），由本物业区域业主共有，协议另有约定的除外。但是，法律有规定的从其规定。属于业主共有的机动车停车场（库）应当提供给本物业管理区域内的业主、物业使用人使用，不得转让给物业管理区域外的单位或者个人。物业管理区域内车辆应在指定的停车位停放，不得影响其他车辆和行人的正常通行。对不按规定停放影响住宅物业管理区域道路通行或者公共安全的，物业管理企业有权按有关协议进行处理，由此产生的费用由车主承担。

　　第三十七条物业管理区域内凡是向最终用户收取有关费用的，有关收费单位可以委托给物业管理企业代为收取。委托代为收取费用的，双方应当签订有偿服务合同。物业管理企业可以依协议将物业公共服务费与委托代收的相关费用合并征收。

　　

　　第五章物业的使用和维护

　　

　　第三十八条新建物业项目规划设计方案应当依照有关法律、法规和本细则的规定安排物业管理服务用房等相关配套设施。规划部门应在规划核准的图纸上标注物业管理服务用房的具体位置并在经济指标中注明面积；设计单位应在图纸上注明设计的实际面积。对于建设规模较大、有多个相对独立组团构成的物业项目，其物业管理服务用房的建设应以方便业主使用为原则合理规划配置。

　　新建物业项目内的路灯、水、电、燃气等配套设施的管护、生活垃圾的清运等，建设单位必须与相关部门办理一次性移交手续。

　　物业项目交付进行综合验收时，所在地的物业管理行政主管部门应当按照规划对物业管理服务用房和相关配套设施的建设、移交进行验收。

　　第三十九条物业管理服务用房建设的具体标准和用途为：按物业管理区域房屋总建筑面积4‰的比例建设，根据建设比例物业管理服务用房面积小于100平方米的按100平方米建设，其中：2.5‰作为物业服务和业主委员会办公用房；1.5‰作为物业服务经营用房,物业服务经营用房应在规划的商业配套房中提供。

　　建设单位在移交物业管理服务用房时，应达到国家有关物业管理服务用房建设的基本标准。不得将电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、车棚、车库、人防工程、室内层高不足2.2米的房屋计入物业管理服务用房面积。

　　本细则实施之前建成的住宅区未提供物业服务经营用房的，可参照上述面积标准，列入政府整治项目中逐步建设完善。

　　第四十条物业服务办公用房和物业服务经营用房属该物业管理区域全体业主共有，应当办理共有产权登记。

　　物业管理区域内的产权属于全体业主共有的经营用房、共用部位、共用配套设施设备和场地，经业主大会决议，由业主委员会与物业管理企业签订委托经营管理合同，其收入主要用于补充该物业区域的物业管理服务费不足。业主大会与物业管理企业签订的委托经营管理合同应在物业区域内予以公示，业主委员会每年可对委托经营管理的财产情况进行审计，审计结果应当在物业管理区域物业时，必须严格按照该物业的规划设计标准和国家有关规范，对物业的共用部位、共用设施设备进行承接查验。因未按规定进行承接查验造成物业管理服务矛盾纠纷的，物业管理企业承担相应责任。

　　物业（前期）服务合同终止时，原物业管理企业应当在接到解聘通知书之日起7日内将物业档案资料移交给业主委员会或者业主委员会指定的物业管理企业。

　　第四十二条业主、物业使用人应当按照规划行政主管部门批准的用途或房屋权属证书载明的用途使用房屋，不得擅自将住宅房改为经营性用房。业主将住宅房屋改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。未经有利害关系的业主同意，任何部门不得批准住宅房屋改变为经营性用房。

　　第四十三条业主或者物业使用人装饰装修房屋，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人。并与其签订物业装饰装修管理服务协议。

　　第四十四条业主或物业使用人装饰装修房屋，必须遵守国家、省和市有关装饰装修的管理规定，实施白蚁预防处理。物业管理企业发现业主或者使用人有损坏或不采取有效措施而影响到房屋安全等行为时，应当及时劝阻，并督促改正。对拒不改正的，应迅速向有关行政主管部门报告。有关行政主管部门接到报告后，应及时组织人员赴现场调查处理，确保业主生命财产安全。

　　第四十五条任何单位和个人不得擅自占用物业管理区域内的道路、绿地、场地、环卫设施和排水设施。因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘道路、绿地、场地的，应当事先告知物业管理企业，按有关规定报相关部门批准后方可施工，并在约定的期限内恢复原状；造成损失的，应当给予相应赔偿。

　　第四十六条业主和物业管理企业应当对物业定期维修养护。当出现危及安全、影响观瞻、侵害公共利益或者影响他人正常使用的情况时，责任人应当及时维修养护。

　　物业管理企业对物业共用部位、共用设施设备进行维修养护时，相关业主和物业使用人必须给予配合。因阻挠维修养护造成物业损坏或者财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。

　　第四十七条房屋在国家规定的保修期满以后，房屋室内部分，由业主自行维修；房屋的共用部位和共用设施设备，由物业管理企业根据国家规定和物业合同的约定定期维修养护。

　　第四十八条一个物业管理区域内有两个以上物业产权人的，应当建立物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称维修资金），维修资金归全体业主所有。含有电梯的住宅还应当建立电梯更新专项资金（以下简称电梯更新资金），电楼更新资金，归电梯受益人所有。

　　维修资金和电梯更新资金的具体收缴标准和使用办法，由市房管部门会同市财政部门按国家有关规定制定。维修资金和电梯更新资金应当存入政府指定的银行，设立专门账户，按幢建账，按户核算。

　　业主转让物业时，其维修资金和电梯更新资金账户中的剩余部分不予退还，随房屋所有权同时结算过户。

　　第四十九条维修资金专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造；电梯更新资金专项用于电梯使用期满报废后的更换。

　　业主委员会应当定期公布维修资金和电梯更新资金的收支情况，接受业主监督。

　　

　　第六章法律责任

　　

　　第五十条业主、业主委员会和物业管理企业，对违反物业管理有关法规、规章和本细则的行为，可以向物业所在地的辖市、区物业管理行政主管部门投诉。

　　物业管理行政主管部门应当建立投诉受理制度，对于涉及物业管理方面的投诉要及时给予处理并答复投诉者；对于涉及到由规划、城管、建设、工商、环保、公安等部门依法处理的投诉，应当在5个工作日内移交相关部门并告知投诉者。

　　第五十一条业主、物业使用人应当按照物业（前期）服务合同的约定及时交纳物业管理的相关服务费用，不得以超出物业（前期）服务合同约定内容以外的问题为由，拒绝履行依约交纳物业管理相关服务费用的义务，损害其他业主的利益。逾期不交纳物业管理相关服务费用的，加收每日万分之五的滞纳金。同时，业主委员会应当督促其限期足额交纳，逾期达30日仍不足额缴纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉或依据仲裁协议申请仲裁。

　　业主大会会议代表和业主委员会委员不及时足额交纳物业服务费经教育不能改正的，业主大会应当依法罢免其代表或委员资格。

　　第五十二条建设单位未按照规定建造物业管理服务用房的，由物业管理行政主管部门责令其限期补建，逾期不补建的，应当交纳补建价款，并处以10万元以上50万元以下罚款。

　　第五十三条未按照规定交纳维修资金的，由物业管理行政主管部门责令其限期补交；逾期仍不足额交纳的，可按每日万分之五加收滞纳金。

　　违反规定挪用维修资金的，由物业管理行政主管部门追回挪用的维修资金，并给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额二倍以下的罚款；物业管理企业挪用维修资金情节严重的，市房管局可以并处吊销其资质证书；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第五十四条违反本细则规定，依法应当由建设、规划、城管、公安、民政、财政、物价、工商、税务、园林等行政管理部门实施行政处罚的，依照有关法律、法规、规章的规定执行。

　　第五十五条当事人对行政管理部门的具体行政行为不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

　　

　　第七章附则

　　

　　第五十六条本细则中有关用语的含义：

　　（一）本细则所称物业，是指房屋及其附属的设备、设施和相关场地。

　　（二）本细则所称物业管理服务，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对物业的共用部位、共用配套设施设备进行维修、养护、管理，以及维护物业相关区域内的环境卫生和秩序的有偿服务活动。

　　（三）本细则所称物业管理区域，是指相对独立的，统一实施物业管理的区域。

　　（四）本细则所称物业共用部位，是指物业主体承重结构部位（包括基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

　　（五）本细则所称物业共用设施设备，是指物业区域内，由全体业主共同拥有并使用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、共用照明、消防设施、技防设施、环卫设施、绿地、道路、沟渠、池井、非经营性停车场、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

　　（六）本细则所称承重结构，是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。

　　第五十七条本细则由市房管部门负责应用解释。

　　第五十八条本细则自2007年7月1日起施行。市人民政府印发的《镇江市城市住宅区物业管理实施细则》（镇政发〔2000〕29号）同时废止。