鞍山市城市房屋租赁管理办法
辽宁省鞍山市人民政府
鞍山市城市房屋租赁管理办法
（１９９５年１２月２１日 鞍山市人民政府令第四十六号）
第一章 总则
第一条 为适应市场经济发展，加强房屋租赁管理，保障租赁双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部《城市房屋租赁管理办法》、《辽宁省城镇房地产交易管理条例》及有关规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 凡鞍山市城市行政区域内各种产权的各类房屋（含地下建筑）所有人，以非国家定价租金标准出租，包括：以房入股、长期包租作办公室、营业室、租赁摊床（商亭）或以承包给他人形式经营使用房屋的均属房屋租赁管理范围，一律纳入房地产市场进行管理。
住宅用房的租赁，执行国家、省、市人民政府规定的租赁政策。
第三条 房屋租赁当事人应当遵循自愿平等、协调一致、互利有偿的原则。
依法议定，经房地产市场管理部门登记备案取得《房屋租赁许可证》的租赁行为受法律保护。
第四条 鞍山市房产管理局是我市房屋租赁管理工作的主管部门。鞍山市房地产市场管理处负责房屋租赁的日常管理工作。土地、工商、税务、物价、财政等部门按各自职能分工，依法对房屋租赁实施监督管理。
第二章 房屋租赁
第五条 具有合法产权、土地使用权证件、无产权纠纷、保证使用安全的房屋均可出租。临时房出租需有主管部门的审批手续。
房屋租赁期限不得超过１０年，逾期需继续租赁的，须到房地产市场管理部门办理延续租赁登记备案手续。
第六条 房屋租赁，出租人和承租人须在签订租赁合同一个月内，共同到房地产市场管理部门办理登记备案，填写国家规定的房地产交易合同文本，经审核后领取《房屋租赁许可证》。未领取《房屋租赁许可证》的，工商行政管理机关不予办理营业执照。
第七条 办理《房屋租赁许可证》手续时，须向房地产市场管理部门提交下列文书证件：
（一）《房屋所有权证》、《土地使用证》、租赁双方单位或个人的身份证件及租赁契约或者合同；
（二）外地在鞍人员租房，须持公安机关签发的《临时居住证》。
第八条 房屋有下列情况之一者，不准出租：
（一）未取得产权或产权人未授予经营管理权的；
（二）产权有争议的；
（三）共有房屋未取得其他共有人同意的；
（四）已抵押，未经抵押权人同意的；
（五）属违章建筑的；
（六）经房产管理部门鉴定为危险房屋，不能继续使用的；
（七）法律、法规禁止的。
第三章 租赁合同
第九条 租赁当事人签订的租赁合同应当具备以下主要条款：
（一）当事人的姓名或名称及地址；
（二）房屋座落位置、面积、装修及设施情况；
（三）房屋用途、租赁期限；
（四）租金数额及交付方式；
（五）房屋维修责任；
（六）转租的约定；
（七）变更和解除合同的条件；
（八）违约责任；
（九）当事人约定的其它条款。
第十条 有下列情况之一的，可变更或者解除租赁合同：
（一）承租人利用房屋进行非法活动的；
（二）承租人违反合同约定改变房屋用途的；
（三）承租人未经出租人同意转租、转借房屋的；
（四）承租人未按合同约定按期缴纳租金且延期超过三个月的；
（五）出租人或者承租人因不可抗力致使租赁合同不能全部履行的；
（六）未按合同约定履行对其房屋正常维修的；
（七）因房屋拆迁不能履行合同的；
（八）当事人协商一致的。
第十一条 符合本办法第十条（五）项规定，提前解除房屋租赁合同的，出租人或者承租人免除赔偿责任。
第十二条 出租人或者承租人在租赁期间死亡，合法继承人应当继续履行原租赁合同。
第十三条 租赁期限届满，租赁合同终止，承租人需要继续承租的，应当在合同终止前三个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同。
第十四条 变更、解除、终止租赁合同，当事人应当共同对房屋及设备进行检查，双方无异议后，签署书面意见，并在１５日内到房地产市场管理部门办理注销手续。
第四章 转租
第十五条 经出租人同意，承租人可将租赁房屋的一部分或者全部转租给第三人。
第十六条 转租人与受转租人应按本办法规定订立转租租赁契约或者合同，转租的租赁契约或者合同的租期，不得超过原租赁合同的租期，并须重新办理登记、领证等手续。
第十七条 转租的租赁合同生效后，转租人继续履行原租赁合同约定的义务，受转租人承担转租合同规定的权利和义务，受转租人对原出租人承担连带责任。
第十八条 转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止的，因转租而签订的租赁合同随之变更、解除或者终止。
第五章 租金管理与收费标准
第十九条 房屋租赁的管理实行市场价格和评估价格相结合的方式。评估租金的标准，根据地区、环境及营业性质等因素确定。市场价租金低于评估租金的按评估租金缴纳费用。
第二十条 房屋租赁交易手续费按租金总额的３％计取，每年收缴一次，由租赁双方平均承担，列入财政第二预算管理。
第二十一条 房屋所有人将以划拨方式取得土地使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益依照国家和省有关规定上缴国库。
第六章 罚则
第二十二条 违反本办法，有下列行为之一的，由房地产市场管理部门及工商、物价等有关部门，依据各自取权，按下列标准处罚；
（一）未领取《房屋租赁许可证》擅自出租的，一经查出，除没收出租全部非法所得之外，并对租赁双方处以租金一至二倍的罚款，情节严重的，由房地产市场管理部门进行查封，工商管理部门吊销营业执照。
（二）不按规定期限办理租赁手续，其违章租赁期间的房屋租金全部没收，并从逾期之日起按日加收应缴纳交易手续费０．５％的滞纳金。
（三）租赁双方弄虚作假隐瞒租价的，处以瞒价部分二倍罚款。
（四）变更房屋用途，解除租赁合同或者续租不办理手续的，除责令补办手续外，并处以租金３０％－５０％的罚款。
（五）房屋租赁当事人拒不提交与房屋租赁有关资料的，责令其限期改正，并可处５，０００－１０，０００元罚款，直至吊销营业执照。
第二十三条 租赁当事人对行政处罚不服的，可在接到处罚通知书之日起十五日内向作出处罚的上级主管机关申请复议或者向人民法院起诉，逾期不申请复议、不起诉、又不履行处罚决定的，由作出处罚的机关申请法院强制执行。
第二十四条 妨碍、阻挠房地产市场工作人员执行公务，造成后果的，由公安机关依据《中华人民共和国治安管理处罚条例》处罚，构成犯罪的，由司法机关追究刑事责任。
第二十五条 房屋租赁管理人员滥用职权、徇私舞弊、违法乱纪的，由所在单位或上级机关给予政纪处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七章 附则
第二十六条 本办法执行中的具体问题由市房产管理局负责解释。
第二十七条 海城市、台安县、岫岩县房屋租赁管理依照本办法制定具体办法。
第二十八条 本办法自发布之日起施行。
电子垃圾邮件引发的相关法律问题
郭宝明
一、 电子垃圾邮件现象的产生
随着互联网的快速发展和广泛应用，人类正逐步地从工业社会迈入信息社会。网络也已经越来越成为人们社会生活的重要场所。网络的开放性和传播速度快等特征，既使得网络中的信息来源渠道广泛、内容丰富，同时又为信息的交流、传播，提供了较现实环境更为广阔的空间。例如：网站提供的电子邮箱服务（尤其是免费邮箱服务）极大地提高了信息的交流速度。然而随着人们对电子邮箱服务的依赖越来越强的时候，人们慢慢发现自己的电子邮箱开始每天会多出一点无用的广告邮件，渐渐地越来越多，甚至有的用户电子邮箱中的广告邮件由于来不及清理，导致了电子邮箱的崩溃。更有甚者，有的广告邮件本身就带有病毒，会导致用户的计算机染上病毒，从而给用户造成了很大地损失。而当用户打算向发信人拒收此类广告邮件时，常常会发现寄发电子广告邮件的地址通常是伪造的或并不存在的。
电子广告邮件，通常又被人们称为“垃圾邮件”。在美国又被称为“不请自来的商业电子邮件”（Unsolicited Commercial Email ），它是指那些寄发到用户电子邮箱里的不断重复而且不受欢迎的电子广告信函。但它又不同于人们在访问各网站时，伴随而出的很多时尚性电子广告。因为它们通常并不影响用户访问网站。（用户对于它们或弃而不看，或干脆关掉）
二、 电子垃圾邮件引发的相关法律问题
对于众多电子邮箱用户遭遇的这种“尴尬”，仔细追究其因，不外乎两种，要貊是网络广告商费劲心思“淘金所得”，要麽是网站所有者的“背后一击”，即：由网站所有者向网络广告商有价转让电子邮箱所有者的相关资料。因为在申请注册电子邮箱时，用户需要填写相关的材料。因此，对于众多用户包括电子邮箱在内的相关材料，网站必然所知，难逃其责。由此不难看出，电子垃圾邮件的大量出现，一方面使得广大用户不胜其烦，另一方面也由此引发了相关的法律问题。
（一） 侵犯用户隐私权的法律问题
正如上面所述，用户电子邮箱中之所以大量涌现垃圾邮件（除用户在其他网站自愿订阅电子期刊，而向订阅网站提供自己较为准确的联系方式——电子邮箱外）。探究其因，不外乎两种。其一是寄发垃圾邮件的网络广告商任意在网络上大量搜集众多电子邮箱地址的行为。但这种行为不但费时费力，而且也不存在侵犯网络用户隐私权的法律问题。其二便是提供电子邮箱服务的网站向网络广告商大量转卖其掌握的会员资料，包括用户的电子邮箱的地址，从而使得网络广告商不费吹灰之力，“按图索骥”的向用户的电子邮箱中，寄发大量垃圾邮件。这很类似于目前广大学校为了招揽生源，不择手段地获取在校学生的名单，从而乱发所谓的录取通知书的行为。
隐私权作为一种基本人格权利，是指公民“享有的私人生活安宁与私人信息依法受到保护，不被他人非法侵扰、知悉、搜集、利用和公开的一种人格权。”(((它是伴随着人类对自身的尊严、权利和价值的认识而逐渐产生的。然而，近些年来随着互联网的迅猛发展，不但传统的隐私权受到了极大地挑战，而且网络空间个人隐私权也受到了严峻的挑战。如何强化网络空间个人信息和隐私权的法律保护，如何协调、平衡网络空间中个人和社会公共间的利益，已成为国际社会网络立法的当务之急。
网络空间的个人隐私权主要指“公民在网上享有的私人生活安宁与私人信息交流受到保护，不被他人非法侵犯，知悉、搜集、复制、公开和利用的一种人格权；也指禁止在网上泄露某些与个人有关的敏感信息，包括事实、图象，以及毁损的意见等。”(((与传统意义上的隐私权范围仅限于“与社会公共利益无关的私生活信息，而在网络环境中，以数据形式存在的不受传统隐私权保护的个人信息或资料，对电子商家来说已经变成了可以赚钱的有用信息。”(((基于有利可图的商业利润，众多网站纷纷达起了电子邮箱用户的主意，而网络广告商也正有这方面的需求，于是两者一拍即合。从而造成了垃圾邮件大量泛滥的现象。这正是“追求商业利益最大化的经营者，对公民的个人资料进行收集、整理并应用于以营利为目的的经营活动中，侵犯了消费者对于其个人隐私所享有的隐瞒、支配、维护以及利用权。”(((
综上所述，造成电子邮箱里出现大量垃圾邮件的行为，明显地侵犯了用户的隐私权，即合法控制个人数据、信息材料的权利。而“赋予网络用户对自己的个人信息控制权已经成为了民事权利在网络空间中的延伸与发展，成为了目前民事立法的重要任务。”(((比如：欧盟1995年颁布的《个人数据处理和活动中个体权利的保护指令》，1996年颁布的《电子通讯资料保护指令》，1999年颁布的《Internet上各人数据保护的一般原则》和德国1997年颁布的《信息通信服务法》第二章的《对电信服务中使用个人数据进行保护法》等。
（二） 违反合同义务，侵犯网络服务提供商合法权益的法律问题
欲寄发大量电子广告邮件，网络广告商势必要与网络服务提供商（ISP）签订服务合约，使用网络服务提供商提供的服务器，完成寄发邮件的行为。但这种大量寄发垃圾邮件的行为，一方面会造成服务器负担过重，由于网络服务提供商提供的网宽，在一定时期内是固定不变的，很有可能会因为网络广告商占有大量的网络传输频宽，而造成其他用户服务的中断，或使其他用户收发电子邮件的服务器主机无法顺利运作，甚至还会给用户造成巨大的损失。从而势必从根本上减少用户对该服务器的使用次数，进一步损害服务器所有人——网络服务提供商（ISP）的使用、收益权能，并且这种行为显然是故意而为的。另一方面这种行为也违反了合同的约定。（通常服务合约中会规定禁止会员利用服务器发送垃圾邮件的行为）
根据《民法通则》第106条的规定：“公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。”很显然网络广告商的行为违反了合同义务，侵犯了网络服务提供商的合法权益。
三、解决电子垃圾邮件引发的侵害隐私权法律问题
针对电子垃圾邮件引发的侵害隐私权的法律问题，仔细分析其形成原因，正如上面所述，一方面是源于网络的固有特性和巨大的利益驱动，另外广大用户缺乏保护隐私权的意识及相关技术保护措施的滞后也是一个重要因素。针对此问题，各国在加强网络法律方面已经取得了共识的前提下，又纷纷采取了相关的法律措施，以保护广大用户的合法权益。
（一） 美国采取的行业自律模式
与传统隐私权的法律保护相比，对于网络空间个人隐私权益的保护，美国更倾向于行业自律。如：FTC就该问题提出了四项“公平信息准则”，要求网站搜集个人信息时要发出通知，允许用户选择信息并自由使用信息；允许用户查看有关自己的信息，并检索其真实性；要求网站采取安全措施保护未经授权的信息。此外，FTC在1999年7月13日的报告中甚至认为“我们相信有效的业界自律机制，是网络上保护消费者隐私权的最好解决方案。”然而随着网上个人资料大量被盗的现象越来越严重，美国政府也被迫采取了立法和判例两种形式，来加强对网络空间隐私权的法律保护。其一是最早关于网上隐私权保护的《儿童网上隐私权保护法》，此外还有1996年低通过的《全球电子商务政策框架》和1999年5月通过的《个人隐私权与国家信息基础设施》。在判例上，则是在1993年加利福尼亚州Bourke V Nissan Motor公司一案中，美国确立了Email中隐私权保护的一般原则：“事先知道公司政策（知道Email可被别人查阅）即可视为对隐私权无合理期望，且所有者、经营者对本网站的访问不构成截获。”(((
（二） 欧盟采取的立法规则模式
与美国相比，欧盟采取了立法规制的方式，来保护网络空间的个人隐私权。如上文曾提到的欧盟1995年颁布的《个人数据处理和活动中个体权利的保护指令》，1996年颁布的《电子通讯资料保护指令》，还有1999年颁布的《Internet上各人数据保护的一般原则》、《关于Internet上软件、硬件进行的不可见的和自动化的个人数据处理的建议》、《信息公路上个人数据收集处理过程中个人权利保护指南》等相关法规。它们一起构成了欧盟统一的具有可操作性的隐私权保护的法律体系。较美国的行业自律模式相比，欧盟的做法显得对个人网络空间隐私权的法律保护更加有力。
此外，我国的台湾省也于1995年正式的颁布了《电脑处理个人资料保护法》及其实施细则，也对个人网络空间隐私权提供了较为有力的法律保护。
四、我国为解决电子垃圾邮件引发的相关法律问题应采取的措施
在我国无论是最高法《宪法》，还是民事基本法的《民法通则》，都十分明确地规定了对公民隐私权和公民合法财产所有权的法律保护。与国外相比，由于电子垃圾邮件引发的相关法律问题在中国刚刚出现不久，所以在解决电子垃圾邮件引发的相关法律问题方面的措施，仍显得缺乏力度。随着该问题的日益严重，笔者认为，我国应从以下几个方面采取有立措施，从根本上解决这类问题的产生。
（一） 在充分考虑基本国情的前提下，借鉴外国经验，制订我国解决网络空间的个人隐私权法律保护方面的相关法律
由于电子垃圾邮件所引发的相关法律问题的核心集中于网络空间的个人隐私权的法律保护。所以我国首先应从法律上明确将隐私权做为一种独立的民事权利，再进一步加快制订我国的《隐私权法》，从而对传统与网络环境中的个人隐私权都加强法律保护。这同时又涉及到另一个值得思考的问题，即面对网络，原有的民法应该如何加以调整，才能既适用于传统又适用于网络环境？（因本文重点不在此，故不在详谈）
在目前条件不成熟的情况下，可以仿照对网络著作权的保护模式（先由最高院颁布《关于审理涉及网络著作权纠纷案件适用法律若干问题的解释》，待条件、时机成熟时，再在《著作权法》作出修订完善），先由国务院相关部门或最高法院拟定相关条例、决定或司法解释。但同时应充分坚持“任何对互联网的规则都不应阻碍其发展”这一基本原则。
（二） 在具体做法上，要求网络服务提供商采取相应的技术措施，既保护自身利益，更要加强对网络用户合法利益的保护
1、 网络服务提供商对网络用户提供的技术保护
由于网络服务提供商（ISP）在用户申请注册电子邮箱时，向用户提供自由选择是否考虑广告电子邮件的服务功能，即由用户根据自己的意愿去选择是否接受此类服务。这一方面，可以减少网络服务提供商（ISP）所面临的共同侵权风险，另一方面，也充分体现了网络的自由性和网络空间适用法律的私法性。
2、 网络服务提供商对自身的保护
为了将合法权益被损害的可能性降至最低，网络服务提供商在对网络用户加强保护其合法权益的同时，还应该充分利用自己的优势——技术，来加强对网络的审查。因为这一方面可以减少并防止那些不法网络广告商利用服务器，损害其合法权益的行为，另一方面可以随时通过其自身的技术，监测网络广告商是否违反服务合约而大量乱发广告电子邮件，而这样做既利人又利己。
联系地址：上海市嘉定区城中路20号上海大学知识产权学院 邮编：201800
联系电话：021-69980193 Email :dabao0704@sohu.com
((( 张新宝，《隐私权的法律保护》，北京群众出版社1997年版，第21页。
((( 殷丽娟，《专家谈网上合同及保护网上隐私权》，《检察日报》，1999年5月26日。
((( 刘德良，《论互联网对民法学的影响》，《南京社会科学》2002年第1期，第57页。
(((杨立新，《关于隐私权及其法律保护的几个问题》，《人民检察》2000年8月28日。