广东省深圳市人民政府


深圳市人才安居暂行办法

深圳市人民政府令（第229号）


　　《深圳市人才安居暂行办法》已经市政府五届二十九次常务会议审议通过，现予发布，自2011年6月1日起施行。

市长 许勤

二○一一年四月十一日


深圳市人才安居暂行办法


第一章　总 则

　　第一条 为加快实施人才强市战略，优化创新创业环境，提高城市竞争力，根据《深圳市保障性住房条例》及相关规定，制定本办法。

　　第二条 本办法适用于运用市级财政资金和市政府筹措的其他资金、实物，对本市经济社会发展需要的各类人才实行人才安居的活动。

　　本办法所称的人才根据《深圳市人才认定办法》进行认定。

　　第三条 市住房保障部门负责人才安居申请的受理、审核、分配及监管；负责定期向社会公布人才安居实施情况；会同相关主管部门建立全市统一的人才安居信息系统，逐步实现全市人才的身份、户籍、婚姻、社会保险、住房情况和住房保障情况等信息共享，逐步实现人才安居网上申请、受理、查询、公示、投诉、监督等功能；负责组织相关单位和部门定期开展人才安居执行情况的核对和检查。

　　市相关行业主管部门负责定期拟订本行业人才安居重点企事业单位名录。

　　市人力资源保障部门负责牵头制定人才认定标准，根据市住房保障部门的要求提供人才参加医疗保险情况。

　　市财政部门负责会同市住房保障部门制定人才安居货币补贴计划，并按计划向市住房保障部门安排货币补贴资金。

　　市规划国土、公安、卫生人口计生部门负责根据市住房保障部门的要求，分别提供实施人才安居必需的住房产权登记、户籍、计划生育等相关情况。

　　第四条 市人才安居工作联席会议由市政府分管领导召集，市住房保障部门、市人才工作领导小组办公室、市人力资源保障部门、市财政部门、市相关行业主管部门等参加，研究审议人才安居有关重大事项，日常工作由市住房保障部门负责。

　　市相关行业主管部门拟订的本行业人才安居重点企事业单位名录，由市住房保障部门汇总形成本市人才安居重点企事业单位名录草案，经市人才安居工作联席会议审议报市政府审定后，对外公布。

　　第五条 人才安居采取实物配置和货币补贴两种方式实施。

　　实物配置包括免租住房、产权赠与、租住公共租赁住房和购买安居型商品房等形式，货币补贴包括购房补贴和租房补贴等形式。

　　第六条 人才已婚的，应当以家庭为单位申请租住公共租赁住房或者享受购房优惠政策，其配偶、未成年子女应当作为共同申请人。

　　每个家庭只能租住一套公共租赁住房，只能享受一次购房优惠政策；人才同时符合租房补贴、公共租赁住房申请条件的，只可以享受一种安居形式，不可以重复享受；申请人及其配偶均符合申请条件的，可以各自申请享受租房补贴政策。

　　人才同时符合多个人才层级的，按照其最高人才层级实施人才安居，但其自愿按照低人才层级申请的，不可以按照高人才层级再次申请；人才层级提升后，符合本办法规定条件、标准的，可以再次申请人才安居。

　　人才自愿承租或者购买低于其人才层级所对应的面积标准住房的，低于面积标准部分不予补偿。

第二章　杰出人才安居

　　第七条 未在本市享受过购房优惠政策的杰出人才，可以按照下列程序向市住房保障部门申请免租入住200平方米的住房：

　　（一）申请人通过用人单位提出申请，用人单位对申请人的资格和申请材料进行查验后，由用人单位向市住房保障部门提交本办法第三十条第一款第（一）、（二）、（六）、（八）、（十一）项规定的材料；

　　（二）市住房保障部门在5个工作日内对申请人、配偶是否享受过本市购房优惠政策的情况进行审核；

　　（三）审核合格的，市住房保障部门在10个工作日内安排住房，与用人单位、申请人签订房屋租赁合同。房屋租赁合同抄送市人力资源保障部门、市财政部门。

　　第八条 杰出人才免租住房房屋租赁合同租赁期限不超过10年；10年期限届满后可以续租。

　　租住免租住房的，不得转租。免租期间发生的物业管理、水电气等费用由承租人自行负担。

　　杰出人才离开原用人单位未退房的，在被本市新用人单位录用之前，按照公共租赁住房租金标准向市住房保障部门交纳50%租金，一年后仍未被本市新用人单位录用的，按照市场租赁指导价向市住房保障部门交纳租金。

　　第九条 杰出人才在本市工作居住满10年，或者经市人力资源保障部门认定作出突出贡献且入住后在本市工作居住满5年的，可以通过其用人单位向市住房保障部门提交第三十条第一款第（一）、（二）、（六）、（八）、（十一）项规定的材料，申请赠与所租住房的房屋产权。

　　市住房保障部门应当在5个工作日内完成审核，对符合赠与产权条件的，提交市人才工作联席会议审定。

　　经审定同意赠与的，由市住房保障部门在5个工作日内通知申请人签订房屋产权赠与合同。房屋产权赠与合同抄送市人力资源保障部门、市财政部门，原房屋租赁合同自行解除。

第三章　领军人才安居

　　第十条 未在本市享受过购房优惠政策、未领取过领军人才租房补贴的领军人才可以参照本办法第七条规定的程序申请免租3年的住房，其中地方级领军人才、后备级人才须具有本市户籍。

　　领军人才免租住房建筑面积标准为：

　　（一）国家级领军人才150平方米左右；

　　（二）地方级领军人才100平方米左右；

　　（三）后备级人才80平方米左右。

　　领军人才及其用人单位应当向市住房保障部门提交本办法第三十条第一款第（一）、（二）、（四）、（五）、（六）、（八）、（十一）项规定的材料。

　　第十一条 领军人才免租住房免租期内的管理，参照第八条第二款、第三款的规定执行。

　　免租期届满后需续租的，领军人才应当通过其用人单位，提交本办法第十条第三款规定的材料申请续租。经市住房保障部门审查符合规定条件的，签订租期不超过3年的房屋租赁合同，租金按照公共租赁住房租金标准计算。

　　第十二条 未在本市享受过购房优惠政策的领军人才，在本市购买商品住房的，可以向市住房保障部门申请购房补贴，其中地方级领军人才、后备级人才须具有本市户籍。

　　领军人才应当按照下列程序申请购房补贴：

　　（一）申请人通过用人单位提出申请，用人单位对申请人的资格和申请材料进行查验后，由用人单位向市住房保障部门提交本办法第三十条第一款第（一）、（二）、（四）、（五）、（六）、（八）、（十一）项规定的材料，以及房地产证或者房地产买卖合同（权利人或者买受人为申请人）、用人单位足额发放由其分担的购房补贴书面证明文件及凭证；

　　（二）市住房保障部门在15个工作日内对申请人及其配偶是否享受过本市购房优惠政策的情况进行核查；

　　（三）核查合格的，由市住房保障部门在本部门政府网站向社会公示5个工作日；

　　（四）公示无异议或者异议不成立的，由市住房保障部门在5个工作日内通知用人单位、申请人签订购房补贴合同。购房补贴合同抄送市人力资源保障部门、市财政部门、市房地产登记机关；

　　（五）购房补贴合同签订后，市住房保障部门向领军人才一次性发放30%的购房补贴，剩余70%在5年内按年度等额发放，由领军人才持本人身份证和购房补贴合同于年末到市住房保障部门领取。

　　第十三条 未在本市享受过购房优惠政策、未租住过免租住房的领军人才，可以按照下列程序申请3年的租房补贴：

　　（一）申请人通过用人单位提出申请，用人单位对申请人的资格和申请材料进行查验后，由用人单位向市住房保障部门提交本办法第三十条第一款第（一）、（二）、（四）、（五）、（六）、（八）、（十一）、（十二）项规定的材料；

　　（二）市住房保障部门在15个工作日内对申请人及其配偶是否享受过本市购房优惠政策、是否在本市租住过免租住房等情况进行审核；

　　（三）审核合格的，由市住房保障部门在本部门政府网站向社会公示5个工作日；

　　（四）公示无异议或者异议不成立的，市住房保障部门在5个工作日内通知用人单位、申请人签订租房补贴合同。租房补贴按月直接划入申请人个人账户。当年未领到租房补贴的，下一财政年度一次性补领上一年度应发的租房补贴。

　　第十四条 购房补贴不超过本办法第十条规定的住房建筑面积标准购房价的50%，由政府和用人单位分别承担80%和20%，购房单价以申请时市规划国土部门公布的上一年度市场普通商品住房平均价格计算。

　　领军人才租房补贴标准为：

　　（一）国家级领军人才4800元/月；

　　（二）地方级领军人才3200元/月；

　　（三）后备级人才2560元/月。

　　第十五条 购房补贴合同签订后，领军人才在本市工作满10年的，所购房屋产权可以转让。领军人才在本市工作未满10年申请办理房地产转移登记、抵押登记（因按揭而进行的抵押登记除外）的，市房地产登记机关应当暂缓登记。

　　领军人才在领取购房补贴、租房补贴期间离开原用人单位的（退休的除外），原用人单位应当自其离职之日起15日内书面通知市住房保障部门。市住房保障部门暂停发放其购房补贴、租房补贴。

　　领军人才被本市新用人单位录用后，由新用人单位持人才社会保险卡、劳动合同、身份证明等材料，向市住房保障部门申请继续发放剩余购房补贴、租房补贴。经审核无误的，市住房保障部门应当与新用人单位、人才签订购房补贴补充协议或者通知领军人才，并继续发放剩余购房补贴、租房补贴。

　　暂停发放购房补贴、租房补贴期间，不计入补贴时间。

第四章 高级人才和中初级人才安居

　　第十六条 在本市未拥有任何形式自有住房、未在本市享受过购房优惠政策的中初级人才和新引进高级人才，工作单位属于本市人才安居重点企事业单位名录范围，且其职称、学位、年龄条件符合以下规定的，可以申请租住公共租赁住房或者领取租房补贴：

　　（一）新引进的高级人才（以下简称高级人才）：正高级职称且未满46周岁，副高级职称且未满41周岁；

　　（二）中初级人才：国内外全日制高校毕业，博士未满36周岁，硕士未满31周岁，学士未满26周岁。

　　前款所列年龄条件，以申请年度的1月1日为审查、判断时点。

　　高、中初级人才购买安居型商品房的条件、标准、程序及监督管理等，按照本市安居型商品房管理有关规定执行。

　　第十七条 高、中初级人才家庭租住公共租赁住房，建筑面积一般不超过60平方米；单身高、中初级人才租住公共租赁住房，建筑面积一般不超过40平方米。一套住房可以安排多人租住，但人均建筑面积不低于10平方米。

　　用人单位所在片区有空置公共租赁住房的，应当申请公共租赁住房，无空置公共租赁住房的，方可申请租房补贴。高、中初级人才租房补贴标准为：

　　（一）具有正高级职称的高级人才，2000元/月；

　　（二）具有副高级职称的高级人才，1500元/月；

　　（三）具有博士学位的中初级人才，1000元/月；

　　（四）具有硕士学位的中初级人才，500元/月；

　　（五）具有学士学位的中初级人才，200元/月。

　　高、中初级人才租住公共租赁住房或者领取租房补贴的期限均不超过3年。

　　第十八条 高、中初级人才公共租赁住房、租房补贴实行集中受理审查制度。

　　市住房保障部门应当每年度在市政府网站和本部门政府网站公布公共租赁住房房源、数量、位置、受理期间、受理地点等信息，以及租房补贴的受理期间、受理地点等信息。

　　第十九条 高、中初级人才按照下列程序申请公共租赁住房：

　　（一）用人单位持企业营业执照、组织机构代码证、税务登记证、企业法定代表人身份证明文件，计划生育责任书等材料，向市住房保障部门提交申请报告及申请表；

　　（二）市住房保障部门会同行业主管部门根据用人单位所属产（行）业影响力、产（行）业紧缺程度、纳税贡献大小及其人才录用等情况，结合公共租赁住房供应数量，在30个工作日内确定公共租赁住房配租方案并在本部门政府网站上公布。对用人单位经批准利用自有建设用地建设的公共租赁住房，由用人单位符合申请条件的人才优先承租；

　　（三）用人单位依据配租方案中确定的住房数量，对申请人的资格和申报材料进行查验，确定本单位申请住房的人员名单，并在规定的时间内向市住房保障部门提交本办法第三十条第一款第（一）、（三）、（四）、（五）、（七）、（十）、（十一）项规定的材料及经用人单位负责人签字并加盖公章的申请人信息材料。逾期未提交的，视为放弃本次申请；

　　（四）市住房保障部门会同市规划国土、市人力资源保障部门在30个工作日内对申请人及其配偶、未成年子女享受本市住房优惠政策情况、本市住房情况、缴交社会保险进行核查；

　　（五）核查合格的，审核结果在市住房保障部门政府网站上公示5个工作日；

　　（六）公示无异议或异议不成立的，市住房保障部门与用人单位签订为期3年的公共租赁住房租赁合同。用人单位依照租赁合同向市住房保障部门交纳3个月的租金作为保证金。

　　用人单位需要变更入住人的，应当在变更前按照前款第（三）项规定进行查验、提交材料，经市住房保障部门审核同意后方可变更入住人。

　　第二十条 用人单位或者申请人需要提前终止租赁合同的，应当书面通知市住房保障部门，按照合同约定退回住房，经核查没有违规违约行为的，市住房保障部门收房后，退回保证金。

　　租赁合同期满后，用人单位或者申请人按约定退房且没有违规违约行为的，市住房保障部门收房后，退回保证金。用人单位在合同期满后仍有租房需求的，应当在合同期满前3个月按照本办法规定提出申请。

　　申请人有严重违法行为不适宜享受人才安居政策的，市住房保障部门可退回保证金，单方终止租赁合同。

　　第二十一条 高、中初级人才按照下列程序申请政府租房补贴：

　　（一）申请人通过用人单位提出申请，用人单位对申请人的资格和申请材料进行查验后，由用人单位向市住房保障部门提交本办法第三十条第一款第（一）、（三）、（四）、（五）、（七）、（十）、（十一）、（十二）项规定的材料；

　　（二）市住房保障部门会同市规划国土、市人力资源保障部门在40个工作日内对申请人及其配偶、未成年子女享受本市住房优惠政策情况、本市住房情况、缴交社会保险进行核查；

　　（三）核查合格的，由市住房保障部门在本部门政府网站向社会公示5个工作日；

　　（四）公示无异议或异议不成立的，市住房保障部门应当在10个工作日内通知用人单位同意给予申请人租房补贴。租房补贴按月直接划入申请人个人账户。当年未领到租房补贴的，下一财政年度一次性补领上一年度应发的租房补贴。

　　第二十二条 申请人在领取租房补贴期间离开原用人单位的，用人单位应当自其离职之日起15日内书面通知市住房保障部门。市住房保障部门暂停发放其租房补贴。

　　申请人又被本市人才安居重点企事业单位名录内用人单位录用的，由新用人单位持规定申请材料，向市住房保障部门申请继续发放剩余租房补贴。经审核无误的，市住房保障部门应当通知新用人单位同意继续给予申请人租房补贴。暂停发放租房补贴期间，不计入租房补贴时间。

第五章 法律责任

　　第二十三条 申请人以隐瞒或者虚报学历、职称、人才认定文件、社保、户籍、住房等情况的方式弄虚作假提出申请，或者以弄虚作假、贿赂等不正当手段骗取本办法规定的人才安居优惠政策的，依照《深圳市保障性住房条例》及相关法律、法规依法处理。

　　涉嫌伪造、变造或者使用伪造、变造的国家机关、人民团体、企业、事业单位或者其他组织的公文、证件、证明文件的，市住房保障部门可以直接移送公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》有关规定处理；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法处理。

　　第二十四条 取得免租住房、公共租赁住房或者货币补贴后，有下列情形之一的，市住房保障部门应当书面通知用人单位，并单方解除房屋租赁、购房补贴协议或者终止发放租房补贴，收回免租住房、公共租赁住房：

　　（一）人才认定文件被市人力资源保障部门撤销的；

　　（二）申请人被处以刑罚处罚不宜享受住房保障政策的。

　　第二十五条 用人单位有下列行为之一的，处5万元罚款，在下一年度内不再受理该单位为其员工提出的公共租赁住房、租房补贴申请：

　　（一）隐瞒事实，帮助其员工提交申请或者骗取实物配置的；

　　（二）向本单位不符合条件者或者非本单位员工出租、出借公共租赁住房的；

　　（三）未及时查处其员工违规转租、出借公共租赁住房行为的；

　　（四）用人单位擅自调整入住人的；

　　（五）擅自改建、扩建或装修租赁房屋或者改变租赁房屋用途的；

　　（六）利用公共租赁住房从事非法活动的。

　　第二十六条 用人单位有下列情形之一的，由市住房保障部门责令其限期改正，处3万元罚款，在下一年度内不再受理该单位为其员工提出的公共租赁住房、租房补贴申请：

　　（一）为本单位不符合条件或非本单位员工申请租房补贴的；

　　（二）申请人在领取租房补贴期间离开用人单位，用人单位未按本办法规定通知市住房保障部门的。

　　发生前款规定情形的，用人单位应当向市住房保障部门退回申请人已领取或者多领取的租房补贴款，并可以依法向申请人追偿。

　　第二十七条 用人单位及人才违反有关法律法规及本办法规定的，除依法进行处罚外，市住房保障部门应当将其纳入不良行为记录，并在本部门政府网站上向社会公示，同时将公示内容抄告其所属单位和征信机构。

　　征信机构应当依法将申请人违法行为在征信记录中作不良行为记录。

　　第二十八条 有关监管部门工作人员不按规定履行职责，滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法追究行政责任；涉嫌犯罪的，依法移送司法机关处理。

第六章 附 则

　　第二十九条 本办法所称自有形式的住房包括已经取得房地产证或者购买但未拥有完全产权的政策性住房、集资房、拆迁安置房、军产房、自建私房、商品住房等。

　　本办法所称政策性住房是指各类带有政策优惠性质的住房，包括准成本房、全成本房、社会微利房、全成本微利房、经济适用住房、安居型商品房等。

　　本办法所称购房优惠政策，包括购买过政策性住房或者享受过购房补贴政策。本办法施行前针对高层次人才实行的购房贴息视为本办法规定的租房补贴。

　　本办法所称新引进的高级人才，是指在2010年5月14日后与本市用人单位签订劳动合同，并在此时间后首次在本市缴纳社会保险的高级人才。

　　第三十条 本办法涉及的相关申请材料如下：

　　（一）申请报告及申请表；

　　（二）市人力资源保障部门出具的人才认定证书；

　　（三）毕业证、学位证及有效鉴定、认定文件；

　　（四）社会保障或者医疗保险卡（港、澳、台同胞以及外籍人士可以提供个人所得税完税凭证作为替代）；

　　（五）劳动合同；

　　（六）申请人（配偶）身份证、户籍证明、计划生育证明，已婚人员需提交结婚证，非本市户籍需另行提交居住证，港、澳、台同胞以及外籍人士应当提供护照或者其他合法身份证明，可以不提供计划生育证明；

　　（七）申请人（配偶、未成年子女）身份证、户籍证明、计划生育证明，已婚人员需提交结婚证，非本市户籍需另行提交居住证，港、澳、台同胞以及外籍人士应当提供护照或者其他合法身份证明，可以不提供计划生育证明；

　　（八）申请人、配偶未在本市享受过购房优惠政策的声明；

　　（九）申请人（配偶、未成年子女）在本市未拥有任何形式自有住房的声明；

　　（十）申请人（配偶、未成年子女）在本市未拥有任何形式自有住房、未在本市享受过购房优惠政策的声明；

　　（十一）用人单位担保文件；

　　（十二）经登记或者备案的房屋租赁合同。

　　已经提交的经登记或者备案的房屋租赁合同期限到期的，申请人须在房屋租赁合同期限届满10日前向市住房保障部门提交新的经登记或者备案的房屋租赁合同，逾期市住房保障部门应当停发其租房补贴。

　　市住房保障部门应当制定本条第一款第（一）、（八）、（九）、（十）、（十一）项规定材料的格式文本，并在本部门网站公布供申请人及用人单位下载使用。

　　第三十一条 各区人民政府、新区管理机构应当结合本区实际，参照本办法或者另行制定具体办法实施人才安居。

　　各区与用人单位、人才签订的人才安居相关合同应当抄送市住房保障部门备案。

　　第三十二条 在本市未拥有任何形式自有住房，未在本市享受过购房优惠政策，在市属机关事业单位工作的中初级人才和新引进的高级人才，符合本办法第十六条第一款第（一）、（二）项、第二款规定条件的，可以申请租住公共租赁住房，但不可以申请租房补贴。

　　第三十三条 人才安居的具体实施形式、条件、标准、程序确需调整的，市住房保障部门应当提出调整方案，经市人才安居工作联席会议审议后报市政府批准后公布执行。

　　第三十四条 人才安居政策与其他住房保障政策不可以同时享受。

　　各类人才已享受广东省有关人才住房货币补贴的，在享受本市人才安居政策时应当扣除广东省人才住房货币补贴金额。

　　本办法施行以前本市有关人才住房政策与本办法不一致的，以本办法为准。

　　第三十五条 本办法自2011年6月1日起施行。


最高人民法院


最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见

法发〔2009〕40号


各省、自治区、直辖市高级人民法院，解放军军事法院，新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院：

　　　现将最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》印发给你们，请结合当地实际，认真贯彻落实。

二○○九年七月七日　


　　　当前，因全球金融危机蔓延所引发的矛盾和纠纷在司法领域已经出现明显反映，民商事案件尤其是与企业经营相关的民商事合同纠纷案件呈大幅增长的态势；同时出现了诸多由宏观经济形势变化所引发的新的审判实务问题。人民法院围绕国家经济发展战略和“保增长、保民生、保稳定”要求，坚持“立足审判、胸怀大局、同舟共济、共克时艰”的指导方针，牢固树立为大局服务、为人民司法的理念，认真研究并及时解决这些民商事审判实务中与宏观经济形势变化密切相关的普遍性问题、重点问题，有效化解矛盾和纠纷，不仅是民商事审判部门应对金融危机工作的重要任务，而且对于维护诚信的市场交易秩序，保障公平法治的投资环境，公平解决纠纷、提振市场信心等具有重要意义。现就人民法院在当前形势下审理民商事合同纠纷案件中的若干问题，提出以下意见。

　　　一、慎重适用情势变更原则，合理调整双方利益关系

　　　1、当前市场主体之间的产品交易、资金流转因原料价格剧烈波动、市场需求关系的变化、流动资金不足等诸多因素的影响而产生大量纠纷，对于部分当事人在诉讼中提出适用情势变更原则变更或者解除合同的请求，人民法院应当依据公平原则和情势变更原则严格审查。

　　　2、人民法院在适用情势变更原则时，应当充分注意到全球性金融危机和国内宏观经济形势变化并非完全是一个令所有市场主体猝不及防的突变过程，而是一个逐步演变的过程。在演变过程中，市场主体应当对于市场风险存在一定程度的预见和判断。人民法院应当依法把握情势变更原则的适用条件，严格审查当事人提出的“无法预见”的主张，对于涉及石油、焦炭、有色金属等市场属性活泼、长期以来价格波动较大的大宗商品标的物以及股票、期货等风险投资型金融产品标的物的合同，更要慎重适用情势变更原则。

　　　3、人民法院要合理区分情势变更与商业风险。商业风险属于从事商业活动的固有风险，诸如尚未达到异常变动程度的供求关系变化、价格涨跌等。情势变更是当事人在缔约时无法预见的非市场系统固有的风险。人民法院在判断某种重大客观变化是否属于情势变更时，应当注意衡量风险类型是否属于社会一般观念上的事先无法预见、风险程度是否远远超出正常人的合理预期、风险是否可以防范和控制、交易性质是否属于通常的“高风险高收益”范围等因素，并结合市场的具体情况，在个案中识别情势变更和商业风险。

　　　4、在调整尺度的价值取向把握上，人民法院仍应遵循侧重于保护守约方的原则。适用情势变更原则并非简单地豁免债务人的义务而使债权人承受不利后果，而是要充分注意利益均衡，公平合理地调整双方利益关系。在诉讼过程中，人民法院要积极引导当事人重新协商，改订合同；重新协商不成的，争取调解解决。为防止情势变更原则被滥用而影响市场正常的交易秩序，人民法院决定适用情势变更原则作出判决的，应当按照最高人民法院《关于正确适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）服务党和国家工作大局的通知》（法〔2009〕165号）的要求，严格履行适用情势变更的相关审核程序。

　　　二、依法合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题

　　　5、现阶段由于国内宏观经济环境的变化和影响，民商事合同履行过程中违约现象比较突出。对于双方当事人在合同中所约定的过分高于违约造成损失的违约金或者极具惩罚性的违约金条款，人民法院应根据合同法第一百一十四条第二款和最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》（以下简称《合同法解释（二）》）第二十九条等关于调整过高违约金的规定内容和精神，合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。

　　　6、在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金。

　　　7、人民法院根据合同法第一百一十四条第二款调整过高违约金时，应当根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，避免简单地采用固定比例等“一刀切”的做法，防止机械司法而可能造成的实质不公平。

　　　8、为减轻当事人诉累，妥当解决违约金纠纷，违约方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约进行免责抗辩而未提出违约金调整请求的，人民法院可以就当事人是否需要主张违约金过高问题进行释明。人民法院要正确确定举证责任，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。合同解除后，当事人主张违约金条款继续有效的，人民法院可以根据合同法第九十八条的规定进行处理。

　　　三、区分可得利益损失类型，妥善认定可得利益损失

　　　9、在当前市场主体违约情形比较突出的情况下，违约行为通常导致可得利益损失。根据交易的性质、合同的目的等因素，可得利益损失主要分为生产利润损失、经营利润损失和转售利润损失等类型。生产设备和原材料等买卖合同违约中，因出卖人违约而造成买受人的可得利益损失通常属于生产利润损失。承包经营、租赁经营合同以及提供服务或劳务的合同中，因一方违约造成的可得利益损失通常属于经营利润损失。先后系列买卖合同中，因原合同出卖方违约而造成其后的转售合同出售方的可得利益损失通常属于转售利润损失。

　　　10、人民法院在计算和认定可得利益损失时，应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等，从非违约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方不当扩大的损失、非违约方因违约获得的利益、非违约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本。存在合同法第一百一十三条第二款规定的欺诈经营、合同法第一百一十四条第一款规定的当事人约定损害赔偿的计算方法以及因违约导致人身伤亡、精神损害等情形的，不宜适用可得利益损失赔偿规则。

　　　11、人民法院认定可得利益损失时应当合理分配举证责任。违约方一般应当承担非违约方没有采取合理减损措施而导致损失扩大、非违约方因违约而获得利益以及非违约方亦有过失的举证责任；非违约方应当承担其遭受的可得利益损失总额、必要的交易成本的举证责任。对于可以预见的损失，既可以由非违约方举证，也可以由人民法院根据具体情况予以裁量。

　　　四、正确把握法律构成要件，稳妥认定表见代理行为

　　　12、当前在国家重大项目和承包租赁行业等受到全球性金融危机冲击和国内宏观经济形势变化影响比较明显的行业领域，由于合同当事人采用转包、分包、转租方式，出现了大量以单位部门、项目经理乃至个人名义签订或实际履行合同的情形，并因合同主体和效力认定问题引发表见代理纠纷案件。对此，人民法院应当正确适用合同法第四十九条关于表见代理制度的规定，严格认定表见代理行为。

　　　13、合同法第四十九条规定的表见代理制度不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。合同相对人主张构成表见代理的，应当承担举证责任，不仅应当举证证明代理行为存在诸如合同书、公章、印鉴等有权代理的客观表象形式要素，而且应当证明其善意且无过失地相信行为人具有代理权。

　　　14、人民法院在判断合同相对人主观上是否属于善意且无过失时，应当结合合同缔结与履行过程中的各种因素综合判断合同相对人是否尽到合理注意义务，此外还要考虑合同的缔结时间、以谁的名义签字、是否盖有相关印章及印章真伪、标的物的交付方式与地点、购买的材料、租赁的器材、所借款项的用途、建筑单位是否知道项目经理的行为、是否参与合同履行等各种因素，作出综合分析判断。

　　　五、正确适用强制性规定，稳妥认定民商事合同效力

　　　15、正确理解、识别和适用合同法第五十二条第（五）项中的“违反法律、行政法规的强制性规定”，关系到民商事合同的效力维护以及市场交易的安全和稳定。人民法院应当注意根据《合同法解释（二）》第十四条之规定，注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效；违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力。

　　　16、人民法院应当综合法律法规的意旨，权衡相互冲突的权益，诸如权益的种类、交易安全以及其所规制的对象等，综合认定强制性规定的类型。如果强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的，人民法院应当认定合同无效。如果强制性规定规制的是当事人的“市场准入”资格而非某种类型的合同行为，或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为，人民法院对于此类合同效力的认定，应当慎重把握，必要时应当征求相关立法部门的意见或者请示上级人民法院。

　　　六、合理适用不安抗辩权规则，维护权利人合法权益

　　　17、在当前情势下，为敦促诚信的合同一方当事人及时保全证据、有效保护权利人的正当合法权益，对于一方当事人已经履行全部交付义务，虽然约定的价款期限尚未到期，但其诉请付款方支付未到期价款的，如果有确切证据证明付款方明确表示不履行给付价款义务，或者付款方被吊销营业执照、被注销、被有关部门撤销、处于歇业状态，或者付款方转移财产、抽逃资金以逃避债务，或者付款方丧失商业信誉，以及付款方以自己的行为表明不履行给付价款义务的其他情形的，除非付款方已经提供适当的担保，人民法院可以根据合同法第六十八条第一款、第六十九条、第九十四条第（二）项、第一百零八条、第一百六十七条等规定精神，判令付款期限已到期或者加速到期。