黑龙江省大庆市人民政府


大庆市人民政府关于印发大庆市物业服务收费管理办法的通知
庆政发〔2006〕21号

各县、区人民政府，各中、省直单位，市政府各直属单位：
　　经市政府领导同意，现将《大庆市物业服务收费管理办法》印发给你们，请遵照执行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○六年六月十六日

　　　　　　　　　　　　　　大庆市物业服务收费管理办法

　　第一条 为促进大庆物业管理行业健康发展，建立合理、公开、质价相符的物业服务收费机制，规范物业服务收费行为，根据《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》和《黑龙江省物业服务收费管理办法》等法规、规章及有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。
　　第二条 住宅以及住宅物业管理区域内配套使用的电梯、车库、地下停车位的物业服务收费实行政府指导价；非住宅的物业服务收费实行市场调节价。
　　中直企业内部实行关联交易价格的物业收费管理，暂不执行本办法。
　　第三条 物业服务实行分等收费。分等收费标准包括物业服务等级标准和物业服务收费标准。物业服务等级标准由市物业管理行政主管部门按照国家和省有关物业等级分类标准负责制定；物业服务收费标准由市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门提出各等级的物业服务基准价和浮动幅度，报市政府批准后会同住宅物业分等标准一并公布。
　　第四条 实行政府指导价的物业服务项目根据服务内容、服务要求和设施设备配置等情况分为综合管理服务、公共区域清洁卫生服务、公共区域秩序维护服务、公共区域绿化养护服务，以及共用部位、共用设施设备日常运行、维修、养护服务五项。各项分成不同等级，等级从高到低，最高为一级。
　　第五条 实行政府指导价的物业服务收费标准应按照质价相符的原则，分别选择并组合确定。物业服务收费标准为各物业服务项目收费标准的总和，并可在上下10%的浮动范围内协商确定。具体服务收费标准由物业服务合同当事人双方，结合不同物业项目实际，根据经批准的指导价格和浮动幅度在物业服务合同中具体约定。双方协商达不成一致意见的，或该物业管理区域未组建业主委员会的，由物业管理企业提出拟执行的服务项目、服务等级标准和收费价格，由市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门在政府指导价相应范围内进行协调，协调不成时，提交有相应资质的价格评估中介机构进行评估确定收费标准，双方按评估价签订合同。
　　第六条 新建物业项目的物业服务收费，由建设单位根据物业特点和服务要求，选择服务项目、服务等级并拟定收费标准，在发布招标公告或协议价格15个工作日前将拟定的收费标准报市价格主管部门、物业管理行政主管部门确定。建设单位应在确定的收费标准范围内进行物业管理招标或确定协议价格，并与物业管理企业签订前期物业服务合同。前期物业服务合同中需列明约定的服务项目、服务等级和收费标准。建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同中应包含前期物业合同中约定的服务项目、服务等级和收费标准。
　　第七条 居民住宅改变用途的和居住、经营为一体的，以及同一住宅物业管理区域内的非住宅物业，物业服务收费标准由双方协商约定，双方协商达不成一致意见的，可参照同一物业区域住宅物业服务政府指导价收费标准。
　　第八条 物业公司在《大庆市住宅物业服务分等收费标准》以外提供其他物业服务内容的，收费标准由双方协商确定。业主大会成立前的物业服务收费，建设单位应委托市物业管理协会组织专家论证提出相适应的收费标准，经市物业管理主管部门确认并报市价格主管部门批准后，作为物业管理招标或协议的最高收费标准；业主大会成立后，具体的收费标准由业主大会与物业管理企业根据物业特点和服务要求协商确定。需要时也可邀请所在地居民委员会参与协调。
　　双方同意在《大庆市住宅物业服务分等收费标准》所涵的服务内容、设施设备、服务等级之下提供物业服务的，应当降低收费标准。降低的幅度双方未达成一致意见的，由市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门进行协调，协调不成时，提交有相应资质的价格评估中介机构进行评估确定收费标准，双方按评估价格签订合同。
　　第九条 物业管理企业应当自签订物业服务合同之日起15个工作日内，将物业服务合同提交物业所在地的价格主管部门和物业管理行政主管部门备案。
　　第十条 物业服务收费按法定产权建筑面积计算；未办理房屋所有权证的以售房合同中标明的建筑面积计费，房改售房以实际建筑面积计费。
　　第十一条 物业管理企业可按月/每平方米、季/每平方米、半年/每平方米或一年/每平方米计收物业服务费，具体收费时间由双方在合同中约定，但不得一次性预收一年以上（不含一年）的物业服务费。
　　第十二条 前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担；房屋销售合同未约定的，由建设单位承担。
　　物业产权转移时，产权转移之日的当月及以前发生的物业服务费用，由物业出让人承担；产权转移之日的次月起发生的物业服务费用，由物业受让人承担。双方另有约定的从其约定。
　　第十三条 物业管理企业应按规定实行明码标价，做到价目齐全、内容真实、标示醒目、字迹清晰，并可采取公示栏、公示牌、收费表、收费清单、收费手册、多媒体终端等方式在物业管理区域内进行公示。
　　物业服务收费明码标价的内容包括：物业管理企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、监督举报电话等。
　　实行明码标价的物业服务收费的标准等发生变化时，物业管理企业应当在执行新标准前一个月，将所标示的相关内容进行调整，并标示新标准开始实行的日期。
　　第十四条 物业管理企业应当遵守国家的法律、法规及有关文件的规定，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的物业服务。若未能履行物业服务合同约定，导致业主人身、财产、安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
　　第十五条 业主应当按照物业服务合同的约定，按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定不交纳服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。
　　第十六条 物业服务双方应接受相关居民委员会的监督，发生物业服务纠纷时，可接受居民委员会的协调。
　　第十七条 物业管理企业违反国家、省、市物业管理法规及有关规定，未提供相应物业服务的，由物业管理行政主管部门根据国家、省、市的有关规定予以处理。构成价格违法、违规的，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为处罚规定》和《关于商品和服务实行明码标价的规定》等法律、法规及有关规定予以处罚。
　　第十八条 本办法所规定的物业服务收费标准的测算是采用包干制结算形式。
　　第十九条 各县根据当地实际情况，可参照本《办法》制定本县物业服务收费政府指导价和服务标准，并报市物价局、市城市管理行政执法局备案。
　　第二十条 本办法自2006年7月1日起执行。



劳动密集型企业合法降低用工成本的几个角度
杭州程俊律师

劳动密集型企业，顾名思义，是指劳动力成本占企业成本比重较大，因此，如何降低员工管理的成本必然企业的重点，本文从几个不同角度简单的分析了如何降低用工成本，供企业参考，但不同企业应从自身以及不同岗位员工的具体情况出发合理选择。
1. 用工模式的选择
1.1 利用劳务派遣。
使用有经验的劳动派遣公司，可以减少劳动纠纷，降低招聘、使用和管理人事管理成本，也可以利用社会保险在劳务派遣单位所在地缴纳的规定，选择合适区域的劳务派遣公司以降低社会保险费用。
给被派遣员工造成损害的，用工单位应承担连带赔偿责任，因此要寻找有资质、有丰富经验的劳务派遣公司，并与劳动派遣公司明确责任的承担。
劳务派遣也并不是适用于所有的岗位，按规定一般适用于临时性、辅助性或者替代性的工作岗位，但在实务中使用范围比较广，或许在将来国家会制订更加明确的规定限制使用范围。
用工单位违反劳务派遣规定的，也有可能被处以每名劳动者最高达5000元的罚款，因此，用工单位也要履行法律规定的告知工作条件和劳动报酬，支付加班费、绩效资金，提供福利待遇、培训等义务。
1.2 使用非全日制用工。
非全日制用工是指以小时计酬为主，员工在同一用人单位一般平均每日工作时间不超过4小时，每周工作时间累计不超过24小时的用工形式。
好处在于：可以随时解除劳动合同，且无需支付经济补偿金；不用缴纳养老、失业、医疗、生育保险费等，不用缴纳住房公积金，但是应该办理工伤保险。
1.3 合理使用在校学生和达到法定退休年龄的劳动者。
在校学生，是指全日制学校的要校学生。法定退休年龄为：男满60周岁，女满50周岁，女干部满55周岁，有的特殊岗位可以提前，如果是已经办理了退休手续享受退休待遇的则可以根据相关书面材料进行判断是否退休人员，而对于达到法定退休年龄没有享受养老保险或其他退休待遇的，根据《劳动合同法实施条例》第21条，劳动者达到法定退休年龄的，劳动合同终止，因此一般也认为他们与用人单位的关系不是劳动关系。
由于聘用这二种人员形成的关系不是劳动关系，而是民事聘用关系，因此不用为其办理社会保险，最低工资、加班、聘用期限等方面均不受劳动法律法规的调整。企业聘用这二种人员，与其应该签订聘用协议而非劳动合同。
聘用这二种人员时，应注意审查其身份、年龄，对于学生，可以要求学校出具证明。
1.4 业务外包，使得劳动关系转化成经济关系。
企业将业务外包给其它单位后，企业与承包方之间形成经济合同关系，应由承包方招聘员工从事业务，发包企业不应与这些从事业务的人员之间签订劳动合同，因此不用承担劳动人事方面的责任。
企业应注意承包人的选择，不能是个人，而应该是有用工资格的单位，最起码是有营业执照的个体工商户，否则企业作为发包方有可能被要求承担用人单位的责任。
2. 入职管理
2.1 最好用工前签订书面劳动合同，避免出现双倍工资的情形。
大家都知道，按照劳动合同法规定，企业应在用工后一个月内与员工签订书面劳动合同。但很多员工往往在用工之后，就以各种理由推托不签劳动合同，而有的企业由于不重视或招工难等原因不采取措施，往往会形成事实劳动关系，从而产生被主张最长11个月的二倍工资等风险，甚至有的企业没签劳动合同是普遍现象。
企业应在用工前就防范以上风险，事先签订书面劳动合同，如果超过一个月还没有签订书面劳动合同的，企业应及时向员工发函要求签订劳动合同，并留下证据，并尽早补签劳动合同，对仍拒签的劳动合同，应考虑及时解除劳动关系。
2.2 提前续签，避免双倍工资的情形。
劳动合同期满后没有签订书面劳动合同的，同样会面临二倍工资的风险，应在期满后一个月内签订书面劳动合同。建议企业对于准备留用的员工，提前征求员工的续签意向，并及时续签劳动合同。
对于部分比较稳定的员工，建议考虑采用无固定期限劳动合同，就不用经常面临续签风险。
2.3 明确录用条件，并在试用期间进行考核，避免过了试用期后解除合同的成本。
过了试用期后，不胜任工作、因病解除合同的，需调岗或者培训，且应支付经济补偿。
3. 薪酬设计
3.1最低工资中包含员工个人缴纳的社会保险和住房公积金。
3.2收入较高者合理设计福利，降低工资及工资总额，降低社会保险、加班费、经济补偿、年休假补偿的计算基数。
3.3利用住房公积金，降低工资额的同时不降低员工收入。
3.4提供某些费用的报销，降低工资额的同时不降低员工收入。
3.5 合理设计劳动报酬项目，降低加班费基数。
3.6 避免低于最低工资，提供吃住的，不采用包吃包住之类实物补助形
式，而可以包括在最低工资的货币形式中。简而言之，就是按当地最低工资标准发放，收取食宿费用。
4. 社会保险
员工确实不能办理社保的，要办理申请手续，可从仲裁时效角度减少风险。
本文的其他部分建议也同样适用于减少社会保险费的支出。
5．工时制度
5.1合理利用不定时工时制、综合计算工时制，可以减少加班费支出。
不定时工时制是指工作日的起点、终点及连续性不作固定的工时制度。对适用不定时工时制的员工不用支付加班费。适用的员工包括：无法用标准工时衡量工作的人员，和工作性质特殊、机动作业的人员等，例如：高级管理、营销、货运等人员。
综合计算工时制是指针对工作性质特殊，需连续作业或受季节及自然条件限制的部分员工，例如：建筑、交通、铁路等部门的部分岗位，采用以周、月、季、年等为周期消费品合计算工作时间的工时制度，只要在该周期内总的工作时间不要超过正常工作时间的，不用支付加班工资，超过时间按照标准工资或计件工资的150%支付加班工资，但安排员工在11天法定节假日工作的，还是须按标准工资或计件工资的300%支付加班工资。
以上二种工时制度须经劳动管理部门审批后方有效。与员工的劳动合同中需明确适用哪种工时制度，以避免适用何种工时制度的争议。
5.2 标准工时制下，及时安排补休，减少加班时间。
适用标准工时制的员工，只需要每周工作时间不超过40小时，并每周安排一天的休息日即可以不用支付加班工资，因此如果安排员工在周六、周日上班，只要安排在周一到周五之间补休，周工作时间不超过40小时即可，当然一天工作时间超过8小时的，也属加班。
安排补休，减少了加班时间，不仅减少加班费，而且有助于避免员工每个月加班时间超过36小时的行政处罚责任。
6．制订加班制度。
制度加班的批准制度，加班需经过批准，只有经过批准的才属于加班，从而减少加班的情况出现，减少加班争议，减少加班费的支出。